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撰文/徐穎珊

自3月底傳出博裕資本欲收購(gòu)“百貨之王”北京SKP，市場(chǎng)便開(kāi)始眾說(shuō)紛紜，猜測(cè)不斷。

如今，股權(quán)收購(gòu)事宜終于有了最新的確切消息。

近日，北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局公示稱(chēng)，博裕五期美元基金擬通過(guò)其關(guān)聯(lián)方收購(gòu)北京SKP部分股權(quán)。交易后，博裕五期美元基金關(guān)聯(lián)方通過(guò)財(cái)務(wù)投資間接取得北京SKP的42%-45%股權(quán)。

案件公示表顯示，交易前，Radiance Investment Holdings Pte. Ltd.(直接和間接)與北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司分別持有北京SKP 60%和40%的股權(quán)，北京SKP由Radiance公司和華聯(lián)集團(tuán)共同控制。

交易后，Radiance公司繼續(xù)間接持有北京SKP42-45%股權(quán)，且仍保留對(duì)北京SKP的控制權(quán)，北京SKP仍保持本次交易前的運(yùn)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)，博裕五期美元基金關(guān)聯(lián)方間接持有北京SKP 42%-45%的股權(quán)，與Radiance公司共同控制北京SKP。

由此來(lái)看，博裕五期美元基金此次收購(gòu)的股權(quán)，大部分來(lái)自于北京華聯(lián)，這也相當(dāng)于坐實(shí)了此前市場(chǎng)有關(guān)“北京華聯(lián)將出售SKP”的傳聞屬實(shí)。

與此同時(shí)，據(jù)此前媒體報(bào)道，除了北京SKP外，北京華聯(lián)或?qū)⒛壳胺植荚诒本�、西安、成都和武漢等地的SKP商場(chǎng)，以及正在建設(shè)中的杭州SKP一并打包出售，整個(gè)SKP業(yè)務(wù)的估值在40億-50億美元。

對(duì)此，市場(chǎng)也不禁好奇，北京華聯(lián)為什么要將如此能賺錢(qián)的寶貝賣(mài)出，博裕資本此番收購(gòu)的目的又何在？

高奢遇冷

“如果北京華聯(lián)有意出售SKP，如今算是高位拋售的好時(shí)機(jī)。”有業(yè)界人士指出，2025年高奢市場(chǎng)寒意延續(xù)，該寒意進(jìn)一步傳遞至重奢商場(chǎng)，帶來(lái)不確定的營(yíng)業(yè)因素。

北京SKP一直都是商業(yè)地產(chǎn)界的傳奇，自2011年起，連續(xù)13年蟬聯(lián)中國(guó)單體商場(chǎng)銷(xiāo)售冠軍寶座的“店王”，2023年以創(chuàng)新高265億元的銷(xiāo)售額問(wèn)鼎全球奢侈品百貨之首。

不過(guò)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)向來(lái)激烈，盡管北京SKP銷(xiāo)售額一直保持在首位，但其增長(zhǎng)速度卻呈現(xiàn)出下滑態(tài)勢(shì)，甚至有報(bào)道稱(chēng)，2024年北京SKP痛失榜首之位，銷(xiāo)售額回落至220億元。

此前，一位資深商業(yè)地產(chǎn)商告訴觀點(diǎn)新媒體，盡管北京SKP名義上是定位百貨商店，但其運(yùn)營(yíng)模式更像是購(gòu)物中心，主要采用“聯(lián)營(yíng)＋買(mǎi)手自營(yíng)”的運(yùn)營(yíng)模式，自營(yíng)僅占據(jù)小部分。

而這兩種模式皆存在一定的弊端。首先是聯(lián)營(yíng)模式，也就是提點(diǎn)抽成模式，對(duì)于強(qiáng)勢(shì)的頭部奢侈品牌來(lái)說(shuō)，它們不愿意把產(chǎn)品批發(fā)給百貨公司，必須自己嚴(yán)格控制渠道，從而控制價(jià)格，但一旦高端奢侈品牌銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)波動(dòng)下滑，商場(chǎng)直接收入也會(huì)迅速縮水，影響立竿見(jiàn)影。

目前，SKP是擁有奢侈品牌最多的商場(chǎng)，尤其是在重奢數(shù)量上，更是超過(guò)了上海恒隆廣場(chǎng)和上海IFC，可在奢侈品集團(tuán)披露的2025年Q1財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中，市場(chǎng)并沒(méi)有看到回暖現(xiàn)象出現(xiàn)。

2025年第一季度，LVMH集團(tuán)銷(xiāo)售額下跌3%，亞洲市場(chǎng)（不包括日本）的營(yíng)收則下降了11%，遠(yuǎn)超分析師預(yù)期的4.69%下降；開(kāi)云集團(tuán)銷(xiāo)售額跌14%，亞太市場(chǎng)繼續(xù)疲軟，同比大跌25%，為跌幅最高的地區(qū)市場(chǎng)。

至于直營(yíng)買(mǎi)手制模式，它是北京SKP最大的亮點(diǎn)，它的存在是為了滿(mǎn)足高凈值人群的個(gè)性化消費(fèi)需求的同時(shí)，利用進(jìn)貨差價(jià)擴(kuò)大利潤(rùn)空間。

不過(guò)，買(mǎi)手店看上去很性感，實(shí)則骨子里的商業(yè)模式卻是脆弱和薄利的。前期投入的品牌訂購(gòu)成本，在短期內(nèi)通常都難以轉(zhuǎn)化為直接盈利，從而會(huì)給買(mǎi)手店造成較大資金壓力。

因此，面對(duì)不確定的消費(fèi)環(huán)境，早點(diǎn)落袋為安也不免是北京華聯(lián)最佳的選擇。況且，華聯(lián)股份目前也急需資金拓展業(yè)務(wù)。

據(jù)華聯(lián)股份財(cái)報(bào)顯示，2024年歸母凈利潤(rùn)同比下降26.28%至2033萬(wàn)元，扣非凈利潤(rùn)更是由盈轉(zhuǎn)虧。

而在4月30日，華聯(lián)股份在互動(dòng)平臺(tái)回答投資者提問(wèn)時(shí)表示，與SKP不同，DT業(yè)務(wù)定位于社區(qū)型精品百貨，利用買(mǎi)手制進(jìn)行國(guó)際采買(mǎi)和商品開(kāi)發(fā)，自營(yíng)業(yè)務(wù)占比較高，形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式和內(nèi)容差異化。未來(lái)公司也將推進(jìn)DT業(yè)務(wù)拓展優(yōu)質(zhì)店鋪。

REITs開(kāi)花

至于博裕資本收購(gòu)的目的，有投資者認(rèn)為，在如今“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs”百花齊放的背景之下，擁有穩(wěn)定租金收益的“北京SKP”，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)資產(chǎn)證券化運(yùn)作的一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。

回顧2024年國(guó)內(nèi)“消費(fèi)REITs”的成績(jī)單可以發(fā)現(xiàn)，其底層資產(chǎn)的出租率及租金收入都能維持一定的穩(wěn)定水平，且年化現(xiàn)金分派率均在4%-6%之間。

例如，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT2024年總收入6.42億元，期內(nèi)可分配金額3.15億元，年化現(xiàn)金分派率為4.18%，底層資產(chǎn)青島萬(wàn)象城年末出租率達(dá)99%，租金單價(jià)水平為397.73元/平方米/月；

而中金印力消費(fèi)REIT2024年總收入2.48億元，期內(nèi)可分配金額1.24億元，年化現(xiàn)金分派率為5.24%，底層資產(chǎn)杭州西溪印象城年末出租率達(dá)98%，租金單價(jià)水平為248.48元/平方米/月。

在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)中，消費(fèi)REITs價(jià)格整體呈現(xiàn)上漲，其中華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅超過(guò)20%。

另一方面，博裕資本收購(gòu)SKP或許也是為了實(shí)現(xiàn)生態(tài)協(xié)同，資源的整合。

據(jù)悉，博裕資本此前投資了萬(wàn)物云（萬(wàn)科物業(yè)）、參與金科服務(wù)控股權(quán)收購(gòu)以及戰(zhàn)略投資居然之家等泛地產(chǎn)項(xiàng)目，擁有一定的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和物業(yè)資源，可利用物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方面的經(jīng)驗(yàn)和資源實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面的協(xié)同效應(yīng)。

在消費(fèi)零售領(lǐng)域中，博裕資本近年來(lái)更是收購(gòu)動(dòng)作頻繁，已先后投資了小紅書(shū)、FoodBowl、SHEIN、萬(wàn)世縱橫物流、極兔速遞等，如今入主SKP或?qū)⒅苯有纬伞傲髁?消費(fèi)-履約”閉環(huán)。

與此同時(shí)，跨境資源也是博裕資本的優(yōu)勢(shì)，博裕資本可借助其跨境資源，推動(dòng)SKP線(xiàn)上化與免稅業(yè)務(wù)，日上免稅行也是其投資的企業(yè)之一。

免稅相對(duì)有稅的價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)更加顯著，消費(fèi)者為了追求更高的性?xún)r(jià)比，會(huì)更傾向于選擇免稅渠道購(gòu)買(mǎi)商品，從而增加免稅業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售額；同時(shí)，當(dāng)關(guān)稅戰(zhàn)引發(fā)經(jīng)濟(jì)不確定性增加時(shí)，消費(fèi)板塊，尤其是內(nèi)需驅(qū)動(dòng)的免稅行業(yè)，相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)模式和現(xiàn)金流，可能使其成為資金的避風(fēng)港。

因此，對(duì)于博裕資本來(lái)說(shuō)，收購(gòu)SKP是一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì)，但具體還要看最后的成交價(jià)格，而北京SKP在博裕資本入主后，能否重回全球店王的巔峰，市場(chǎng)也得有待觀察。