出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/牧之

“金九”之后，卻無“銀十”。

在9月迎來近百項(xiàng)目扎堆入市的盛況之后，10月的商業(yè)地產(chǎn)市場則過于冷清，猶如煙花絢爛之后的意興闌珊。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年10月全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量僅為10個(gè)(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬㎡)，新增商業(yè)建筑面積53.4萬㎡，平均單體建筑面積約5.3萬㎡。

開業(yè)數(shù)量同比、環(huán)比皆大降

10月份，全國僅新開10座購物中心，與9月份的89家相比，環(huán)比下降89%；與2022年同期的29家相比，同比下降66%。從近五年數(shù)據(jù)來看，今年10月開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量創(chuàng)造了新低。

之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，《聯(lián)商網(wǎng)》認(rèn)為，一方面，許多購物中心已經(jīng)搶工期于9月底開業(yè)，借勢十一黃金周客流以提振業(yè)績；另一方面，受困于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及地產(chǎn)行業(yè)拖累，加之商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性影響，一些項(xiàng)目延期到明年也實(shí)屬正常，而即便今年能開業(yè)，也索性趕元旦這一節(jié)點(diǎn)了。

從區(qū)域來看，10個(gè)項(xiàng)目分布在三個(gè)大區(qū)，分別是華南5個(gè)、華東4個(gè)、西南1個(gè)，華北、華中、東北、西北等四個(gè)大區(qū)均交白卷。四個(gè)大區(qū)全部掛零，如此情況近年來實(shí)屬罕見。

從商業(yè)體量看，規(guī)模在2至5萬㎡(含2萬㎡，不含5萬㎡)有5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比約50%；5至10萬㎡(含5萬㎡，不含10萬㎡)有4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比40%；10至15萬㎡(含10萬㎡，不含15萬㎡)有1個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比10%；沒有15萬㎡及以上的項(xiàng)目�？梢钥闯觯w量小、內(nèi)容更聚焦的區(qū)域性商業(yè)和社區(qū)商業(yè)正在成為熱點(diǎn)。

雖然整體開業(yè)數(shù)量少，但是百聯(lián)集團(tuán)、王府井集團(tuán)、寶龍商業(yè)、龍湖、天河城等知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商均有項(xiàng)目入市。

存量商業(yè)、非標(biāo)商業(yè)增多

供給端趨于飽和已成為不爭的事實(shí)，存量時(shí)代已然來臨。尤其在一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的主賽道已從“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”轉(zhuǎn)換。

10月份，有兩個(gè)存量改造項(xiàng)目，分別是百聯(lián)西郊購物中心和�？谕醺◤V場，占比達(dá)20%。而在9月份，全國有25個(gè)存量改造和調(diào)改煥新項(xiàng)目開業(yè)，占比近三成。

大多數(shù)存量項(xiàng)目，在商業(yè)空間上都存在“硬傷”，即便升級改造也難以消除。這也更加考驗(yàn)項(xiàng)目招商能力和運(yùn)營管理水平。而從各方面資源和實(shí)力來說，頭部知名商管公司接管不失為存量項(xiàng)目的最佳歸宿。比如百聯(lián)西郊購物中心、海口王府井海墾廣場以及9月份開業(yè)的北京五棵松萬達(dá)廣場、廣州天河領(lǐng)展廣場、沈陽中街吾悅廣場、徐州和信寶龍廣場等等。

▲海口王府井海墾廣場

不過，在激烈的市場競爭面前，存量商業(yè)改造幾乎不存在投機(jī)取巧的彎道超車，仍需回歸商業(yè)調(diào)改的底層邏輯，從動(dòng)線調(diào)優(yōu)、場景打造、品牌招商到運(yùn)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)的精雕細(xì)琢，才能找到機(jī)會(huì)的突破點(diǎn)。

在供求失衡之下，競爭更加激烈，唯有創(chuàng)新才能活。于是，“非標(biāo)商業(yè)”“網(wǎng)紅商業(yè)”“主理人商業(yè)”的說法走紅。而這些概念的底層邏輯是以消費(fèi)為中心對商業(yè)項(xiàng)目的深度創(chuàng)新，重構(gòu)消費(fèi)內(nèi)容和消費(fèi)場景達(dá)到消費(fèi)體驗(yàn)的升華。

聯(lián)商網(wǎng)專欄作者方湖認(rèn)為，商業(yè)過度供給，尤其是連鎖化復(fù)制，帶來較大的審美疲勞和體驗(yàn)疲勞。標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)遭遇瓶頸。與此同時(shí)，Z世代崛起，消費(fèi)群體在變化，年輕一代消費(fèi)者追求個(gè)性化體驗(yàn)。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)盛行，消費(fèi)個(gè)性化是大勢所趨。而通過不同維度個(gè)性化、差異化，商業(yè)可以在更高維度建立競爭優(yōu)勢。不破不立，創(chuàng)新求變，尋找差異化競爭力，也是當(dāng)前激烈的商業(yè)競爭下的必然結(jié)果。

今年下半年以來，上海海夢一方、龍華會(huì)、鴻壽坊、北京檀谷TANKO慢閃廣場、杭州綠城吉祥里等等眾多非標(biāo)商業(yè)亮相。而在更早之前，代表項(xiàng)目有上海的前灘太古里、蟠龍?zhí)斓�、TX淮海以及杭州的天目里、成都的麓湖天府美食島等等。

▲上海龍華會(huì)

按照方湖的定義，“非標(biāo)商業(yè)”從建筑結(jié)構(gòu)、外部空間與商業(yè)關(guān)系、空間場景、逛游動(dòng)線、業(yè)態(tài)布局、建筑與品牌組合等多方面重構(gòu)人貨場之間的關(guān)系，以求建筑、空間、自然和品牌的有機(jī)融合，并結(jié)合人文和科技，打造沉浸式的消費(fèi)體驗(yàn)。

其實(shí)，“非標(biāo)商業(yè)”之所以沒有標(biāo)準(zhǔn)，只是因?yàn)槌^七成的商業(yè)是沒有選擇，因?yàn)榕f建筑改建、廠區(qū)改造、面積小、形狀不整，無法滿足品牌商需求等，也無法復(fù)制商業(yè)集團(tuán)的「標(biāo)準(zhǔn)」。

“非標(biāo)商業(yè)”比標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)更難，各方面都要求極高，需要更長的培育期，運(yùn)營難度更大。正如方湖所言，非標(biāo)商業(yè)做得好與壞，深刻考驗(yàn)著操盤團(tuán)隊(duì)的眼界、能力和資源。

附：2023年10月全國新開購物中心統(tǒng)計(jì)表