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撰文/林平

隨著萬(wàn)達(dá)再次獲得投資，其上市有望“徹底”掃除障礙。

對(duì)賭壓力消除

12月12日，據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)消息，太盟投資集團(tuán)(PAG)與大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)共同宣布簽署新投資協(xié)議。

據(jù)悉，太盟將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時(shí)，經(jīng)大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)贖回后，對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管再投資�，F(xiàn)有投資人于2021年8月對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的投資額約為380億人民幣，其中太盟的投資額約為28億美元(約180億人民幣)，現(xiàn)有投資人在原投資安排中享有到期贖回權(quán)。

實(shí)際上，這也表明，在珠海萬(wàn)達(dá)商管赴港上市的最后期限來(lái)臨之前，萬(wàn)達(dá)的上市對(duì)賭壓力已經(jīng)消除。

按照新協(xié)議，大連萬(wàn)達(dá)商管持股40%，為單一最大股東，太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進(jìn)投資人股東參與投資，總計(jì)持股60%。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)表示，將與太盟等重要股東一起，進(jìn)一步優(yōu)化公司法人治理，保持管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，共同支持公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。此次新協(xié)議體現(xiàn)出投資者對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管增長(zhǎng)潛力的高度肯定，對(duì)其經(jīng)營(yíng)能力的高度認(rèn)可。

對(duì)于此次投資，聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員王國(guó)平認(rèn)為，太盟想要主導(dǎo)談判，中小投資者可以獲得兌現(xiàn)或繼續(xù)跟投，萬(wàn)達(dá)有機(jī)會(huì)順利兌現(xiàn)承諾的同時(shí)對(duì)股權(quán)進(jìn)行讓渡，實(shí)現(xiàn)各方利益的相對(duì)平衡。萬(wàn)達(dá)早前對(duì)于投資者過(guò)渡承諾，未來(lái)也將會(huì)因?yàn)楣蓹?quán)稀釋，而讓投資者有更多話語(yǔ)權(quán)，避免一家獨(dú)大。

公開信息顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管目前管理全國(guó)227個(gè)地級(jí)及以上城市的494個(gè)大型商業(yè)中心。過(guò)去兩年中，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理的商業(yè)中心數(shù)量從417家增長(zhǎng)到494家，平均年增長(zhǎng)率為9%左右。以管理的商業(yè)面積計(jì)，珠海萬(wàn)達(dá)商管現(xiàn)為全球最大的商業(yè)管理公司。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)稱，自現(xiàn)有投資人2021年入資以來(lái)，珠海萬(wàn)達(dá)商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年(預(yù)估)為293億元，平均年增長(zhǎng)約12%。2021年稅后利潤(rùn)為53億元，2022年為75億元，2023年(預(yù)估)為95億元，年增率達(dá)34%。過(guò)去三年，該公司共計(jì)上繳稅收約100億元，對(duì)股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年(預(yù)估)85億元。

上市掃清障礙

珠海萬(wàn)達(dá)商管上市之路十分坎坷。截至目前，珠海萬(wàn)達(dá)商管已向港交所遞交了4次招股書。

2021年10月21日珠海萬(wàn)達(dá)商管第一次遞交招股書，2022年4月22日第二次遞交招股書，2022年10月25日第三次遞交招股書，但均以失效告終，原因是未拿到證監(jiān)會(huì)出具的H股準(zhǔn)許發(fā)行批復(fù)。今年6月28日，珠海萬(wàn)達(dá)商管又第四次向港交所提交IPO招股書。

值得注意的是，除了上市本身，最受關(guān)注的還有萬(wàn)達(dá)與投資者之間的對(duì)賭協(xié)議。

據(jù)悉，此前，珠海萬(wàn)達(dá)商管曾引入騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務(wù)、鄭裕彤家族、PAG、珠海SASAC等多家投資者，總?cè)谫Y380億元，珠海萬(wàn)達(dá)商管21.17%股權(quán)被轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)投資協(xié)議，珠海萬(wàn)達(dá)商管需保證：2021年至2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏(珠海萬(wàn)達(dá)商管股東)將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

此外，若于2023年12月31日未能在香港聯(lián)交所上市，投資者可要求公司回購(gòu)全部或部分股份，每股回購(gòu)價(jià)格為年化8%收益率。這意味著，一旦今年年底前萬(wàn)達(dá)商管未能上市，萬(wàn)達(dá)需要支付超過(guò)400億元的費(fèi)用給投資方。

不過(guò)，從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，珠海萬(wàn)達(dá)商管在2020年、2021年及2022年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)11.12億元、35.12億元及75.34億元。顯然，珠海萬(wàn)達(dá)商管并未完成2021年的任務(wù)要求，2022年也才剛剛“過(guò)線”。

為了緩解壓力，萬(wàn)達(dá)不斷采取調(diào)整債務(wù)還款計(jì)劃、轉(zhuǎn)讓相關(guān)公司股權(quán)等方式，來(lái)保證足夠的流動(dòng)性。

今年11月21日，珠海萬(wàn)達(dá)商管發(fā)布公告稱，宣布將其子公司萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)國(guó)際有限公司于2024年1月到期的6億美元債調(diào)整還款至2024年12月29日，計(jì)劃在1年內(nèi)分四次還清，不涉及其他公開債調(diào)整，早鳥同意費(fèi)率為1%，一般同意費(fèi)率為0.25%。

據(jù)悉，該筆美元債票面利率7.25%，投資級(jí)別為高收益級(jí)，發(fā)行規(guī)模為6億美元，發(fā)行價(jià)格為99.036美元，發(fā)行收益率為7.39%。

萬(wàn)達(dá)美元債調(diào)整還款計(jì)劃宣布后，該債券在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格保持平穩(wěn)，反映市場(chǎng)對(duì)于調(diào)整后的還款計(jì)劃充滿信心。

對(duì)于調(diào)整還款計(jì)劃的原因，萬(wàn)達(dá)商管在公告中表示，由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，境外資本市場(chǎng)利率不斷上升，公司再融資面臨一定困難，且萬(wàn)達(dá)商管子公司珠海商管年底前獲批上市存在不確定性，為減少公司短期流動(dòng)性壓力，萬(wàn)達(dá)商管主動(dòng)提前進(jìn)行流動(dòng)性管理，籌備美元債調(diào)整還款計(jì)劃。

11月30日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，從知情人士處獲悉，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司此前公布的6億美元債調(diào)整還款計(jì)劃方案，已獲得通過(guò)所需的同意票數(shù)以及滿足法定人數(shù)要求，參與投票的投資者中支持比率達(dá)到壓倒性的99.3%，提前近半個(gè)月達(dá)到了票數(shù)要求。

萬(wàn)達(dá)今年不斷“賣賣賣”

值得注意的是，為了緩解流動(dòng)性問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)在今年已經(jīng)多次出售資產(chǎn)。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，近期珠海萬(wàn)達(dá)商管在和投資人溝通的過(guò)程中透露，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擬出售旗下位于一、二線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以換取流動(dòng)資金，目前在和險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)洽談。但萬(wàn)達(dá)方面并未透露接觸的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)為哪家。同時(shí)對(duì)于珠海萬(wàn)達(dá)商管在香港上市的時(shí)間，萬(wàn)達(dá)方面表示仍無(wú)IPO時(shí)間表。

另綜合多方渠道消息驗(yàn)證，萬(wàn)達(dá)此次計(jì)劃出售的項(xiàng)目包括上海金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，資方已經(jīng)實(shí)地考察過(guò)，目前已經(jīng)過(guò)了談判期，而另一個(gè)上海馬橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也在轉(zhuǎn)讓貨架中，資方還在挑。據(jù)稱，投資人的選擇標(biāo)準(zhǔn)是要求這些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊沒(méi)什么競(jìng)品�！�

據(jù)統(tǒng)計(jì)，王健林今年已接連賣了5座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“解困”，這些出售的商業(yè)資產(chǎn)中包括上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廣西合浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西寧海湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及武漢華達(dá)玖號(hào)創(chuàng)新投資合伙企業(yè)等項(xiàng)目或公司股權(quán)。

7月11日，萬(wàn)達(dá)電影公告稱，萬(wàn)達(dá)投資”擬通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式向陸麗麗轉(zhuǎn)讓其持有的1.8億股公司股份，對(duì)價(jià)合計(jì)約為21.73億元。而陸麗麗是A股上市公司東方財(cái)富的老板娘。

7月23日，王健林將北京萬(wàn)達(dá)投資有限公司49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了上海儒意影視制作有限公司，雙方未披露此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的價(jià)格。股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，王健林以及萬(wàn)達(dá)旗下北京萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司共同擁有北京萬(wàn)達(dá)投資的全部股權(quán)。轉(zhuǎn)讓后，萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)持股北京萬(wàn)達(dá)投資49.8%，儒意影視持股49%，王健林持股1.2%。

今年3月，萬(wàn)達(dá)電影控股股東萬(wàn)達(dá)投資一致行動(dòng)人萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)率先通過(guò)大宗交易減持了2%的股份，套現(xiàn)約5.83億元。4月，萬(wàn)達(dá)投資又宣布擬減持3%的股份，套現(xiàn)約9.53億元。此次轉(zhuǎn)讓股份后，萬(wàn)達(dá)投資獲得了超20億元資金。

值得一提的是，據(jù)資本市場(chǎng)消息，珠海萬(wàn)達(dá)商管有意將其在香港的上市時(shí)間最長(zhǎng)推遲至2026年，目前正在和投資方進(jìn)行商討。對(duì)此，萬(wàn)達(dá)商管方面未回應(yīng)。

但從當(dāng)前來(lái)看，距離對(duì)賭協(xié)議年底到期僅有不到20天時(shí)間，留給珠海萬(wàn)達(dá)商管的時(shí)間已經(jīng)不多了。