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撰文/黃金土  

3月18日下午，招商蛇口召開了2024年業(yè)績發(fā)布會(huì)，公司董事長蔣鐵峰、董事總經(jīng)理朱文凱、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼董事會(huì)秘書余志良等董事會(huì)成員、高級管理人員出席會(huì)議。

與去年一樣，管理班子對當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)同樣保持審慎態(tài)度。

“我們認(rèn)為，支撐我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟(jì)高增長紅利和房地產(chǎn)金融化紅利四大紅利，已經(jīng)逐步消退了。”蔣鐵峰如是說。

與此同時(shí)，他還提出了行業(yè)的四個(gè)根本轉(zhuǎn)變：市場供求關(guān)系從供不應(yīng)求到供過于求、成交格局從一手房轉(zhuǎn)向二手房、“三高”經(jīng)營模式終結(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)從影子銀行回歸開發(fā)本源。

正是基于這樣的判斷，招商蛇口2024年選擇以“精進(jìn)”作為貫穿全年的關(guān)鍵，堅(jiān)持“精耕細(xì)作、穩(wěn)中求進(jìn)”。

所謂“精進(jìn)”路線，從某個(gè)角度上其實(shí)可以用“聚焦”來詮釋，不僅僅是區(qū)域的聚焦，也是業(yè)務(wù)的聚焦。

蔣鐵峰提及，公司對業(yè)務(wù)組合進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，代建作為一種延伸并入了開發(fā)業(yè)務(wù)；城市服務(wù)則更新為物業(yè)服務(wù)。

在面對巨浪時(shí)，再龐大的船只都需要調(diào)轉(zhuǎn)船舵以保持船體的穩(wěn)定。

保住基本盤

召開業(yè)績發(fā)布會(huì)前夕，招商蛇口也披露了公司2024年度報(bào)告。當(dāng)中顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1789.48億元，同比上升2.25%。

期內(nèi)，錄得歸屬于上市公司股東的凈利潤為40.39億元，較2023年減少22.81億元，同比下降36.09%。

對利潤下降，招商蛇口方面給出的原因是：主要系公司開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，以及計(jì)提房地產(chǎn)項(xiàng)目減值準(zhǔn)備同比增加。

從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，利潤減少主要與計(jì)提減值有關(guān)，招商蛇口去年計(jì)提資產(chǎn)減值及信用減值損失合計(jì)約60.34億元，高出歸母凈利潤規(guī)模整整20億元，上年同期的計(jì)提減值金額為36.91億元。

在各項(xiàng)減值損失中，存貨部分計(jì)提減值的規(guī)模最大，達(dá)35.75億元，占比超一半。

蔣鐵峰表示，公司這幾年一直在修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，把一些不良的存貨資產(chǎn)積極地進(jìn)行處置，此次計(jì)提60億元減值規(guī)模也是基于把一些風(fēng)險(xiǎn)給提前釋放掉。

從數(shù)據(jù)來看，資產(chǎn)負(fù)債表也確實(shí)得到了一定的修復(fù)。截至年末，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.37%、凈負(fù)債率55.85%、現(xiàn)金短債比為1.59，三道紅線指標(biāo)保持綠檔。

毛利率方面，招商蛇口2024年錄得稅前整體毛利率較上年進(jìn)一步下降1.28個(gè)百分點(diǎn)至14.61%。主要與房地產(chǎn)市場下行有關(guān)，整個(gè)行業(yè)基本都面臨著銷售量價(jià)層面的壓力，包括大額計(jì)提也與房價(jià)的下跌有關(guān)。

作為一家房企，開發(fā)業(yè)務(wù)仍然是招商蛇口營收和利潤的主要來源，2024年實(shí)現(xiàn)營收1563.61億元，同比增長1.38%，占公司總營收比重的87.39%。報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積935.9萬平方米，簽約銷售金額2193.02億元。

雖然招銷售金額、面積均出現(xiàn)了同比下降，但在蔣鐵峰看來，房地產(chǎn)市場依然大有可為：“目前也進(jìn)入了底部區(qū)域，可能要優(yōu)中選優(yōu)，選擇核心城市、核心區(qū)域進(jìn)行投資。”

近些年來，招商蛇口在投資端不斷地進(jìn)行區(qū)域上地聚焦，2020年之前為1.0版本，選擇70個(gè)城市布局；2021-2023年是2.0版本，主要深耕核心6+10城，以及機(jī)會(huì)型投資14城；之后是3.0版本，大投資框架依然是30城，區(qū)別是要進(jìn)一步聚焦核心10城。

去年，招商蛇口并未披露核心10城的具體名單，而在此次業(yè)績會(huì)上，這十座城市終是“千呼萬喚始出來“，除北上廣深外，西安、長沙、合肥、蘇州、成都、杭州也囊括在名單之中，這些也基本是公司銷售表現(xiàn)較好地城市。

2024年，招商蛇口在西安、長沙、合肥、南通、徐州等五城銷售金額排名位居第一，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等九城進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售TOP5。

在以銷定投策略下，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口核心10城的投資金額占比90%，一線城市的投資占比為59%。

2024年，公司累計(jì)獲取26宗地塊，拿地?cái)?shù)量較2023年55宗屬于是攔腰斬半，總計(jì)容建面約225萬平方米，總地價(jià)約486億元，權(quán)益支付地價(jià)約為335億元，權(quán)益拿地金額占比為68.9%；2023年為75.9%、2022年為59.7%。

雖然拿地規(guī)模有所縮減，但公司管理層極度看好這批“面粉“。

蔣鐵峰指出，近期做了一些動(dòng)態(tài)評估，2024年新增地塊收益率將比2023年更高，或許能夠達(dá)到20%以上，這也將是未來公司貢獻(xiàn)銷售業(yè)績和結(jié)轉(zhuǎn)利潤的一個(gè)重要的來源。

除了傳統(tǒng)的拿地開發(fā)模式，招商蛇口也將代建業(yè)務(wù)作為一種延伸并入了開發(fā)業(yè)務(wù)，并在去年成立了招商建管平臺。

不過，朱文凱指出，短期內(nèi)公司并不會(huì)把代建業(yè)務(wù)作為像物業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)的核心轉(zhuǎn)型方向，更多的是作為一種戰(zhàn)略補(bǔ)充。

第二曲線

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新舊模式轉(zhuǎn)換階段，提升運(yùn)營能力，培育利潤增長第二曲線成為房企高質(zhì)量發(fā)展的主要方向。

在保住基本盤的基礎(chǔ)上，招商蛇口管理層亦表示，公司將堅(jiān)持“四三二一”戰(zhàn)略引領(lǐng)，堅(jiān)定落實(shí)轉(zhuǎn)型發(fā)展，在做穩(wěn)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的基礎(chǔ)上，做精資產(chǎn)運(yùn)營，做大物業(yè)服務(wù)，加快將轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)打造成為公司的第二增長曲線。

在此次業(yè)績會(huì)上，管理層多次提及資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，這是公司轉(zhuǎn)型主戰(zhàn)場之一，在過去一年里取得了不錯(cuò)的成績。目前，該業(yè)務(wù)仍處于成長階段，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收約71.5億元，同比增加7.41%，占公司總營收比例3.99%。

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口主要持有物業(yè)全口徑收入74.64億元，同比上漲12%，EBITDA實(shí)現(xiàn)36.67億元，同比上漲11%。公司開業(yè)三年以上穩(wěn)定期項(xiàng)目EBITDA回報(bào)率達(dá)6.42%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

期內(nèi)新入市23個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，新增經(jīng)營面積101萬平方米，包含11個(gè)公寓、6個(gè)集中商業(yè)、3個(gè)產(chǎn)業(yè)園和3個(gè)酒店。

朱文凱提及，資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)將堅(jiān)持聚焦主力業(yè)態(tài)，聚焦核心區(qū)域。2025年計(jì)劃新入市的項(xiàng)目約120萬平方米，9個(gè)公寓、8個(gè)商業(yè)、3個(gè)產(chǎn)業(yè)園，布局在上海、深圳、南京、杭州、重慶等高能級城市。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，集中商業(yè)是該公司著重打造的業(yè)務(wù)主賽道之一，2024年此類業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入17.7億元，開業(yè)三年以上項(xiàng)目出租率達(dá)91%。截至期末，招商蛇口經(jīng)營管理的處于運(yùn)營期的主要集中商業(yè)項(xiàng)目共47個(gè)，在建及籌開項(xiàng)目總經(jīng)營建筑面積約233萬平方米。

此外，作為與資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)十分貼合的產(chǎn)品，公募REITs在招商蛇口未來規(guī)劃中同樣占據(jù)著重要的席位。

去年，招商蛇口以位于深圳的壹棧太子灣項(xiàng)目和壹棧林下項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，發(fā)行了蛇口租賃住房REITs，成功募集資金13.64億元。

余志良指出，對公募REITs來說，目前相對低息環(huán)境是有利于REIT產(chǎn)品發(fā)行的。它不止是一個(gè)融資，同時(shí)又是資產(chǎn)上市的一個(gè)好通道。由此可以促進(jìn)招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)有效的產(chǎn)融協(xié)同。

另一個(gè)轉(zhuǎn)型方向是物業(yè)服務(wù)和輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)。

2024年，招商蛇口旗下上市平臺招商積余實(shí)現(xiàn)營收171.72億元，較上年增長9.89%；歸母凈利潤8.40億元，較上年增長14.24%。期末，在管項(xiàng)目2296個(gè)，管理面積3.65億平方米。

圍繞著戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，蔣鐵峰提出了打造“綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商”轉(zhuǎn)型愿景，恰好分別對應(yīng)著房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)三大業(yè)務(wù)。