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撰文/馮嘉煒  

3月24日，金地（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布2024年年度報(bào)告。

2024年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入753.44億元，同比下降23.22%，如果和前年的1202.08億元相比更是大幅下降37.32%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入600.26億元，同比下降29.77%，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積395.96萬(wàn)平米，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.11%，同比下降2.05個(gè)百分點(diǎn)。

難以回避的是，2024年歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)為-61.15億元，自2001年上市以來(lái)，金地集團(tuán)首次陷入虧損。

但金地也熬過(guò)了最艱難的時(shí)刻。

債務(wù)壓降

過(guò)去這一年，金地共有9筆境內(nèi)債、1筆境外債、3筆ABS到期，到期規(guī)模約180億元，最終所有公開(kāi)市場(chǎng)債券如期兌付，未出現(xiàn)公開(kāi)違約情況。

截至報(bào)告期末，金地有息負(fù)債余額735億元，較期初919億元壓降184億元，其中96.30%為銀行借款，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.05%，較上一年度下降31個(gè)BP。報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%，扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為59.7%，較上年降低1.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為49.1%。

另外，報(bào)告期末金地短期借款3.35億元，較期初減少37.27%，應(yīng)付債券4.6億元，同比減少83.06%。

就在今年2月21日，金地集團(tuán)將17.61億元?jiǎng)澣雰陡秾?zhuān)戶(hù)，用于償付2月23日到期的“22金地MTN001”中期票據(jù)本息，債券摘牌后，金地今年只剩下兩筆到期公開(kāi)債，債務(wù)金額為5.59億元，其中余額5億元的“20金地MTN001B”將于4月3日到期，已經(jīng)在3月24日公布兌付安排，另外0.59億元的“20金地01”將于10月12日到期。

值得注意的是，金地2024年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~136.2億元，同比上漲高達(dá)521.20%，財(cái)報(bào)解釋為往來(lái)款流出減少。這表明公司在大量聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目中的資金回籠情況有所改善。

從虧損情況來(lái)看，市場(chǎng)壓力仍然不容忽視。

2024年，金地投資收益-27.37億元，同比減少239.93%；公允價(jià)值變動(dòng)收益-8.13億元，同比減少305.82%；信用減值損失和資產(chǎn)減值損失分別為23.76和38.99億元。另外，金地2024年資產(chǎn)處置收益3605萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)674%。

和大量房地產(chǎn)同行相似，計(jì)提減值是金地虧損的重要原因，金地去年還通過(guò)處置西安西灃路舊改項(xiàng)目DK2-1一級(jí)土地整理地塊，退出紹興都會(huì)云上項(xiàng)目股權(quán)等方式促進(jìn)資金回流，從目前來(lái)看，也并未出現(xiàn)因變賣(mài)資產(chǎn)而造成的過(guò)度失血。

恢復(fù)造血

和化債進(jìn)度相比，金地的銷(xiāo)售表現(xiàn)就不那么亮眼了。

2024年，金地2024年累計(jì)簽約面積471.4萬(wàn)平方米，同比下降46.25%，累計(jì)簽約金額685.1億元，同比下降55.39%。從單月來(lái)看，業(yè)績(jī)沖刺的12月實(shí)現(xiàn)簽約面積42.1萬(wàn)平方米，同比下降38.55%，實(shí)現(xiàn)簽約金額52.7億元，同比下降49.39%。

目前金地已連續(xù)三年出現(xiàn)銷(xiāo)售下滑，尚未走出縮表階段。

從去庫(kù)存的角度來(lái)看，截至2024年底金地存貨837.84億元，較2023年底減少36.96%，占總資產(chǎn)的比例為28.51%，較2023年底的35.55%下降7.04個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)了項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)交付的進(jìn)展。

截至2024年底，金地總土地儲(chǔ)備約2916萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1245萬(wàn)平方米，作為對(duì)比，2023年底金地總土地儲(chǔ)備約4100萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1800萬(wàn)平方米，過(guò)去一年間，金地消化了將近三分之一的權(quán)益土儲(chǔ)彈藥。

債務(wù)壓力緩解后，金地有望調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，恢復(fù)自身造血能力。

分地區(qū)來(lái)看，2024年金地華南、北方、華東、中西部和東南區(qū)域的營(yíng)收分別為136.56億元、188.87億元、201.82億元、94.37億元和99.52億元，毛利率分別為18.43%、15.4%、18.71%、13.91%和-2.69%。

不難發(fā)現(xiàn)，華東是金地去年?duì)I收、毛利率最高的區(qū)域，或許也正因如此，金地選擇在華東恢復(fù)拿地。

今年1月21日，金地以1.86億元競(jìng)得杭州臨平區(qū)老城地塊，宣告重返土拍市場(chǎng)，不久后的2月20日，金地聯(lián)合國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、星獅地產(chǎn)，以8.1億元競(jìng)得上海松江區(qū)松江新城地塊，這兩宗地容積率分別為1.05和1.2，擬打造洋房或聯(lián)排別墅。

華南區(qū)域則是金地的大本營(yíng)，此前3月初，金地在廣州增城永寧的金地御湖頌項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)一場(chǎng)媒體交流會(huì)，觀點(diǎn)新媒體亦應(yīng)邀出席。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向觀點(diǎn)新媒體表示，御湖頌一共計(jì)劃推出327套別墅，面積在145-191平方米之間，2023年入市以來(lái)已銷(xiāo)售273套，去化率83%，若按照350萬(wàn)元/套來(lái)估算，回籠資金超過(guò)8.2億元，他還表示，項(xiàng)目瞄準(zhǔn)改善型客群，業(yè)主超過(guò)9成是自住。

金地廣佛公司負(fù)責(zé)人也在彼時(shí)表示，目前已計(jì)劃重啟拿地，正在招募投拓團(tuán)隊(duì)，不排除進(jìn)入中心城區(qū)，“最近已經(jīng)在到處看項(xiàng)目”。