出品/聯(lián)商專欄

撰文/高志萍

日本人在本土或全球都善于分析拆解市場，善用「聚客力」的3大重點, 即商品力、服務(wù)力和商業(yè)內(nèi)容的企劃力, 并且一切商業(yè)行為都需要以消費(fèi)者為中心來思考創(chuàng)新，這是日本商業(yè)的基本思維。

繼上期《日本商業(yè)空間的進(jìn)化(1)：三井臺中LaLaport和Outlet的亮點解析》后，本期將帶大家一起走進(jìn)了解日式公園式商業(yè)“大阪難波公園”、日式特色商業(yè)街“心齋橋”、日式文旅商業(yè)“輕井澤”。

1、日式公園式商業(yè)：大阪難波公園

縱觀世界知名城市商業(yè)，在經(jīng)歷了個體商業(yè)街、名店商業(yè)中心、大型倉儲超市、購物中心后，一種更具生命力的商業(yè)形態(tài)——公園式商業(yè)強(qiáng)勢崛起。而公園式配套的商業(yè)類型也正不斷創(chuàng)新，公園體驗式商業(yè)已成為城市商業(yè)的“新寵”。探究世界級城市，提到公園式商業(yè)空間，首先想到的就是日本大阪難波公園（Namba Parks）。

大阪難波公園通過斜坡與“山石”形成的層次感，將商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和開放空間完美地融為一體,并且從街道平面上升至八層樓的高度，層層推進(jìn)，綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲。實際上，難波公園是一個購物中心與辦公樓及高層住宅的綜合體，占地9.2英畝，其中心區(qū)域是三層的“豪華購物廣場”，商場業(yè)態(tài)豐富，從餐飲、服飾、珠寶，到美容、動植物花卉、居家用品、日本傳統(tǒng)和服等，包括了上百家專業(yè)的時尚商店和餐廳。

區(qū)別于傳統(tǒng)的街區(qū)商業(yè)，它更注重消費(fèi)體驗和互動交流。建筑形態(tài)更為開放，體驗感更佳，靈活性、個性化更強(qiáng)，讓人能夠享受在公園中漫步、參觀、購物、娛樂的多重樂趣, 更是滿足消費(fèi)者物質(zhì)之外的多元生活需求、多功能性的“第三生活空間”。

而且, 難波公園彰顯了一種自然生態(tài)的生活方式，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。這座多戶高層住宅以及綜合辦公樓和八層的購物中心使大阪難波公園成為一個真正的綜合體項目。

2、日式特色商業(yè)街的典范：心齋橋

日本是一個以現(xiàn)代化科技和傳統(tǒng)文化共存的發(fā)達(dá)國家，從美食到商業(yè)都有很多獨(dú)特的元素。日式特色商業(yè)街是日本最有代表性的文化符號之一，它們不僅是消費(fèi)者購物的最佳去處，而且也是日本傳統(tǒng)文化和藝術(shù)的象征。從大型商業(yè)街到地方性的小街，日本的特色商業(yè)街每個都有自己的特點。

日本的商業(yè)街除了商業(yè)任務(wù)以外，在文化、歷史方面都有自己獨(dú)特的味道。日本的特色商業(yè)街不僅被視為消費(fèi)者的最佳去處，也是旅游者深入了解日本文化的最佳去處。同時也反映了日本文化的多樣性和獨(dú)特性。在這些商業(yè)街里，你可以找到最新的技術(shù)產(chǎn)品，也可以體驗當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化。無論是大型商業(yè)街還是小型商業(yè)街，都匯集了消費(fèi)者最喜愛的日式美食、服飾和禮品，讓市民和游客從中體驗到日本文化的獨(dú)特魅力, 這也是日本特色商業(yè)街最吸引人的地方,例如：心齋橋。

大阪心齋橋遠(yuǎn)在江戶時期就已形成了購物商圈，距今已有380年的歷史。直到今天，作為大阪最大的購物區(qū)，在長達(dá)600米的擁有拱形天棚的商業(yè)街里， 集中了許多精品店、 專賣店、 珠寶店、各種餐飲店及百貨購物中心 , 從早到晚熙熙攘攘。

5. 日式文旅商業(yè)：輕井澤 (號稱東京的后花園，日本頂級度假小鎮(zhèn) )

東京附近的輕井澤，在日本江戶時代，只是中山道上的一個驛站，為翻越東側(cè)碓冰嶺的往來旅人提供休息。如今，輕井澤是“世界頂級度假勝地”的代名詞，號稱東京的后花園, 是全世界“自然、樂活、文化”生活方式的倡導(dǎo)者, 連日本的皇族和世界名人都是他的簇?fù)碚摺］p井澤常住人口19,005人，3%從事第一產(chǎn)業(yè)、14%從事第二產(chǎn)業(yè)、83%從事第三產(chǎn)業(yè). 游客全年總數(shù)約843萬人。所以, 輕井澤不再是一個單調(diào)的鄉(xiāng)村農(nóng)野，而是一個以旅游業(yè)為主導(dǎo)，面向世界中高端度假人群，集度假、休閑、購物、居住、觀光為一體的旅游目的地。

輕井澤占地165萬平方公里，分為五大區(qū)域。每個區(qū)域都有自成體系的項目吸引不同層次的觀光者，均以自然景觀為主，衍生購物、休閑運(yùn)動、農(nóng)業(yè)、名勝古跡、藝術(shù)活動等主題。

·新舊輕井澤地區(qū)—現(xiàn)代與復(fù)古融合的小鎮(zhèn)中心

小鎮(zhèn)中心分為兩部分：新輕井澤和舊輕井澤, 由三條主干道連接整個區(qū)域，周圍分布自然景觀、購物街、餐廳、住宿、歷史建筑、文化藝術(shù)場所和生態(tài)公園。

舊輕井澤，是整個輕井澤最繁華也最具有歷史風(fēng)情的區(qū)域。由三笠大道和銀座街圍成，銀座街連接新舊輕井澤，承擔(dān)了觀光客休憩的中轉(zhuǎn)站功能。而銀座街是一條具有歐洲風(fēng)情的磚瓦路，長約600米，大量的明治和昭和時期的西式風(fēng)格建筑被保留下。餐廳、咖啡館、精品屋、流行商品專賣店和土特產(chǎn)店、雜貨店林立兩側(cè)。平時還有很多活動：市集、藝術(shù)節(jié)、煙花表演等，受到當(dāng)?shù)鼐用窈陀慰偷南矏邸?/p>

舊輕井澤如同一個中世紀(jì)的歐洲小鎮(zhèn), 而新輕井澤則完全是另一派現(xiàn)代風(fēng)貌，是當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕囆g(shù)中心, 有千住博美術(shù)館和大賀音樂廳, 還有大量后期建造的別墅和眾多現(xiàn)代化酒店，是日本會議旅游目的地。

·中輕井澤地區(qū)——浪漫奢華溫泉度假村

中輕井澤可以看作是輕井澤的小鎮(zhèn)次中心,日本星野集團(tuán)于2005年在原星野溫泉酒店的基礎(chǔ)上，重新規(guī)劃了4萬多平的星野度假村，把這里定位為山谷里的溫泉度假村落，并開設(shè)了第一家虹夕諾雅高端酒店。星野集團(tuán)還開創(chuàng)婚慶品牌“星野佳緣”，以Belston Court 酒店、高原教堂以及石之教堂為依托，打造浪漫高端奢華的森林系婚禮。并且, 在度假村入口建造榆樹街小鎮(zhèn)，引進(jìn)購物餐飲業(yè)態(tài)，為往返東京的一日游游客豐富了旅行體驗。

·南輕井澤——一站式度假勝地

南輕井澤是輕井澤休閑運(yùn)動項目最多的地方，高爾夫、網(wǎng)球、騎馬、滑雪、自行車等各種活動。日本王子集團(tuán)在輕井澤車站附近打造了一個集住宿、購物 (王子購物廣場)、運(yùn)動為一體的超級休閑度假區(qū)，同時也是日本少數(shù)幾個提供酒店客房和別墅的滑雪勝地之一。王子酒店集團(tuán)在這片度假區(qū)里分別運(yùn)營了五個不同品牌的酒店形成酒店群落，每個酒店有自己不同的特色，針對不同的客群。酒店群落與關(guān)東地區(qū)最大的奧特萊斯和滑雪區(qū)直接連接。使游客可以在度假區(qū)內(nèi)就享受到購物、滑雪、溫泉、SPA以及住宿, 是東京家庭周末或小長假的首選度假目的地。另外, 王子集團(tuán)還利用輕井澤冬季氣候特點，設(shè)計了冬季限定溜冰場，給游客和酒店住客多了一項冬季活動項目。

·鹽澤湖區(qū)域和信濃追分區(qū)域——自然+文化藝術(shù)勝地

這兩塊區(qū)域都遠(yuǎn)離新干線站，交通不如前三個區(qū)域便捷。規(guī)劃為藝術(shù)和文化主題，承接的是親子家庭、文藝青年和對日本文化感興趣的游客。特別是, 追分區(qū)域，在江戶時代是中山道和北國街道的分支點，許多作家詩人到此拜訪，是文學(xué)者的交流之地�，F(xiàn)存的堀辰雄文學(xué)紀(jì)念館，是熱愛日本文化的游客朝圣之地。

日本輕井澤在天時地利人和的條件下，沿襲“尊重自然，與自然共生”的精神，進(jìn)一步把輕井澤打造成健康休閑購物的度假目的地并且超過百年歷史。

總結(jié)

在中國城市的各類商業(yè)空間定位規(guī)劃和布局的進(jìn)化中, 如何利用自身本質(zhì)和大數(shù)據(jù)分析，對客群和業(yè)態(tài)品牌做出精準(zhǔn)定位，來持續(xù)為未來商業(yè)空間做調(diào)改和內(nèi)容更新? 在商業(yè)運(yùn)營過程中, 如何打破傳統(tǒng)的招商思路，更多從消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)位及周邊環(huán)境和自身風(fēng)格去思考業(yè)態(tài)組合與品牌搭配, 來打通消費(fèi)者、商場和品牌租戶的關(guān)系？商業(yè)模式有沒有創(chuàng)新可能？除了純租賃或扣點關(guān)系外，可以考慮更多模式：比如自主進(jìn)行研發(fā)、自營或合資、引進(jìn)第三方運(yùn)營商協(xié)助運(yùn)營、加盟等方式，深度參與經(jīng)營，來活化空間資產(chǎn)及時間, 持續(xù)創(chuàng)造營收。還有消費(fèi)場景的打造，不僅是新、奇、特的場景和業(yè)態(tài)，如何打造具有人情味和記憶感的消費(fèi)場景，產(chǎn)生消費(fèi)習(xí)慣和黏性? 這些要點可以在日本五大主要城市商業(yè)空間類型的定位規(guī)劃和進(jìn)化中找到啟發(fā)和參考。                             

在中國，大型綜合體開發(fā)是當(dāng)前的主流趨勢，導(dǎo)致同質(zhì)化成為一個無可避免的問題。在存量成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主旋律時，要想在扎堆的商業(yè)項目中夾縫生存，商業(yè)空間的定位規(guī)劃和內(nèi)容探索是重要課題。日本如今已經(jīng)形成投資開發(fā)運(yùn)營和城市更新項目趨勢, 而中國與日本商業(yè)的本質(zhì)都是滿足會員顧客及消費(fèi)者基本的生活需求和對幸福的追求。在追求創(chuàng)新的同時，也應(yīng)當(dāng)注重自身本質(zhì)，特別是如何用心經(jīng)營是值得深度思考的問題。

注：本文圖片均由作者提供