來源/觀點指數(shù)研究院

撰文/馮彩云

商業(yè)下半場，樣本企業(yè)對于新機遇點的探索仍在繼續(xù)，期內(nèi)TOD商業(yè)項目合作簽約成為亮點。（報告期：2023.09.25-2023.10.25）

觀點指數(shù) 雙節(jié)加持消費熱情高漲，集中供應(yīng)潮如期而至 

期內(nèi)恰逢中秋國慶雙節(jié)假期，全國消費需求得以釋放，一二線城市零售相關(guān)業(yè)態(tài)的銷售額、重點商圈的客流量均同比去年有明顯增長。而零售運營商們也紛紛瞄準(zhǔn)這一市場機遇，推動大量新項目入市。

TOD商業(yè)成企業(yè)探索重點，印力太古重倉上海

商業(yè)下半場，樣本企業(yè)對于新機遇點的探索仍在繼續(xù)，期內(nèi)TOD商業(yè)項目合作簽約成為亮點，華潤萬象生活和大悅城均在這方面有所收獲。與此同時，印力、太古等頭部企業(yè)繼續(xù)在上海這一重點市場發(fā)力，通過合作簽約或股權(quán)合作方式拿下重要項目。

戶外品牌期內(nèi)熱度較高，首店占比明顯提升

樣本項目上，期內(nèi)引入的新店中，首店占比較高，除知名品牌外，也不乏小眾品牌，稀缺性和契合度更高。此外，在戶外運動熱度較高的當(dāng)下，戶外品牌的引入也層出不窮。

雙節(jié)加持消費熱情高漲，集中供應(yīng)潮如期而至

期內(nèi)，零售商業(yè)市場迎來了中秋國慶雙節(jié)假日。雙節(jié)加持之下，消費市場活躍度明顯提升。從各大城市公布的節(jié)假日消費數(shù)據(jù)來看，大眾消費熱情高漲。

一線城市方面，據(jù)北京市商務(wù)局重點監(jiān)測的數(shù)據(jù)，中秋國慶假期北京的百貨、超市、專業(yè)專賣店、餐飲和電商等企業(yè)實現(xiàn)銷售額92.7億元，同比增長21.8%，60個重點商圈客流量達(dá)4509.2萬人次。

而上海35個重點商圈進(jìn)店線下客流總量達(dá)到3789萬人次，對比2022年同期增長34.6%，同比2019年增長19.8%。南京西路、陸家嘴和南京東路三大商圈的消費金額最高，分別同比2022年增長8.1%、10.6%和7.7%。

二線城市也同樣火熱，官方數(shù)據(jù)顯示，天津監(jiān)測的23家百貨、51家購物中心和4家奧特萊斯假期八天累計銷售15.6億元，同比增長71.4%，較2019年增長9.6%，總客流量達(dá)1484萬人次，同比增長2.1倍；而重慶重點商圈消費總額也同比增長19.9%，較2019年同期增長13%。

面對黃金節(jié)假日的商機，零售商業(yè)運營商推動項目入市的熱情達(dá)到高峰，紛紛搶在黃金節(jié)假日前開業(yè)。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，僅9月18日-10月6日期間，全國共有超60座零售商業(yè)項目開業(yè)，其中大部分選擇在月末開業(yè)，而9月28日最后一個工作日當(dāng)天有超40個項目開業(yè)，出現(xiàn)集中供應(yīng)潮，為近年來最熱鬧的十一假期。

城市分布上，14個主要一二線城市均有項目開業(yè)。北京廣州上海有數(shù)個項目入市，而深圳新項目則相對較少；二線城市上，廈門、蘇州及重慶表現(xiàn)突出，有超過1個新項目開出。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

樣本企業(yè)方面，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，共有17家運營商期內(nèi)有新項目入市。數(shù)量方面，珠海萬達(dá)商管是開業(yè)數(shù)量最多的樣本企業(yè)，共開出5個項目，其次是開出3個項目的印力集團，其余企業(yè)則均有2個以內(nèi)的項目開出。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，期內(nèi)樣本企業(yè)共有32個項目開業(yè)，為市場新供應(yīng)了超340萬平方米的商業(yè)體量。

觀點指數(shù)認(rèn)為，企業(yè)集中推動新項目入市，主要是想抓住中秋國慶雙節(jié)機遇，更好地迎接消費高峰期，幫助新項目在開業(yè)之初即創(chuàng)造良好的業(yè)績。一般情況下，重大節(jié)假日對吸引客流有較好的帶動力，銷售業(yè)績也更容易得到保證甚至創(chuàng)造新高。

TOD商業(yè)成企業(yè)探索重點，印力太古重倉上海

報告期內(nèi)，與軌道交通集團企業(yè)合作成為樣本企業(yè)簽約合作的重點，以華潤萬象生活和大悅城為代表，兩者分別與深鐵商業(yè)及廈門地鐵達(dá)成合作。

其中，根據(jù)協(xié)議深鐵商業(yè)與華潤萬象生活將以合資公司的形式對大運樞紐、前海時代、深鐵瑞城等商業(yè)項目進(jìn)行策劃、招商、運營一體化管理，共同打造高質(zhì)量的商業(yè)標(biāo)桿項目。

據(jù)觀點指數(shù)了解，合作涉及的3個項目均為超大體量綜合業(yè)態(tài)項目，總建筑面積超200萬平方米。以大運樞紐上蓋項目為例，該項目位于龍崗區(qū)大運站西側(cè)，總建筑面積約52.38萬㎡，主要包括住宅、商業(yè)、寫字樓等業(yè)態(tài)，無縫接駁大運站，交通便捷發(fā)達(dá)，具備向高端TOD發(fā)展的空間。

資料顯示，華潤萬象生活目前在深圳已運營8個購物中心，深圳布局商業(yè)項目總數(shù)近20個，此次合作也將進(jìn)一步擴大其在深圳這一大本營的商業(yè)版圖。而今年上半年其新簽約輕資產(chǎn)外拓項目7個，均為一二線城市大型TOD項目。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

大悅城方面，跟廈門地鐵合作的廈門大悅城是大悅城控股商業(yè)在福建區(qū)域布局的首個旗艦商業(yè)項目，于2020年12月正式落子集美核心地段，預(yù)計2024年第三季度開業(yè)。

據(jù)觀點指數(shù)了解，該項目彌補了大悅城在東南區(qū)域的空白，基本完成在東北、西北、華北、華中、東南、西南、華南全國主要消費區(qū)域的全國性戰(zhàn)略布局。觀點指數(shù)認(rèn)為，城市中心TOD項目是大悅城在選擇項目合作時較為青睞的類型，今年開業(yè)的廣州黃埔大悅匯就屬于這類型項目。

而印力期內(nèi)也進(jìn)一步在上海區(qū)域發(fā)力，獲取了上海寶樂匯印象城項目。該項目總建筑面積共計10萬平方米，共分地下兩層和地面六層，周邊地區(qū)10分鐘騎行范圍內(nèi)常住人口約20萬人，滿足寶山中心城區(qū)的消費客群。

從今年的動作來看，上海區(qū)域是印力發(fā)力的重點區(qū)域，陸續(xù)獲取了多個合作項目，項目推進(jìn)也較為迅速。如今年8月份官宣的位于地鐵8號線蘆恒路站附近的浦發(fā)盛世南苑項目，目前已正式命名“三林印象匯”。數(shù)據(jù)顯示，印力上海負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商用項目數(shù)量30余個，管理面積超過340萬平方米。

同樣選擇加碼布局上海的還有港資太古，期內(nèi)太古地產(chǎn)已通過旗下兩家全資附屬公司分別提交投標(biāo)，收購持有上海浦東新區(qū)兩宗地塊的兩家公司各40%的股份，總代價為97.1億元。

目前上海是太古的重倉城市，除已開業(yè)運營的上海前灘太古里、上海興業(yè)太古匯外，其在上海還有前灘21號地塊、洋涇地塊、張園二期等3個項目，預(yù)計商業(yè)文化總面積近40萬平方米，領(lǐng)先于其他布局城市。

而此次交易的兩個項目將是太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的第九及第十個大型發(fā)展項目，將被發(fā)展為兼具零售、辦公及高端住宅等多元功能的大型綜合體，總開發(fā)體量超過120萬平方米。

戶外品牌期內(nèi)熱度較高，首店占比明顯提升

期內(nèi)，觀點指數(shù)觀察下的樣本項目在新店引入上類型豐富，其中占比較大的業(yè)態(tài)分別為服飾、餐飲及美妝護膚，而服飾中還包括以男裝或女裝為主打的品牌。

值得注意的是，期內(nèi)項目對于戶外品牌的引入較為積極，如PeakPerformance 華南首店落戶深圳萬象城，在北京來福士廣場開業(yè)的新西蘭戶外品牌icebreaker中國首店、以及愛慕集團的專業(yè)運動服飾品牌彳亍CHICHU全國首店在北京國貿(mào)商城開業(yè)等。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)認(rèn)為，項目對于不同類型業(yè)態(tài)的引入主要受當(dāng)下消費趨勢的影響。數(shù)據(jù)顯示，中國戶外運動服飾市場規(guī)模近三年增速接近20%，遠(yuǎn)超疫情前以及運動鞋服行業(yè)總規(guī)模8.3%的增速，處于高速培育期。

與此同時，Lululemon、北面、始祖鳥等品牌熱度高，戶外相關(guān)品牌母公司錄得業(yè)績增長，這些表明了戶外產(chǎn)品的消費力不容忽視，如2022年始祖鳥助其母公司亞瑪芬Amer Sports收入同比增長了37.2%。此外，從消費者客群來看，戶外品牌的目標(biāo)客群和零售商業(yè)項目的客群吻合度較高，均為年輕消費者或中產(chǎn)階級。

店鋪類型上，期內(nèi)樣本項目引入最多的是各類首店，其次是新店，快閃店及限時店等短期店鋪的比例相較上個報告期有明顯下滑。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

首店占比較大，一定程度上說明當(dāng)下零售項目的業(yè)態(tài)組合對于差異性的需求增強，對店鋪引入的稀缺性更為重視，相信這將是較長一段時期內(nèi)的招商運營方向。

期內(nèi)引入的首店中，不乏一些小眾業(yè)態(tài)。如9月24日在上海金融街購物中心開業(yè)的Kashima寵物用品亞洲首店，瞄準(zhǔn)的就是寵物經(jīng)濟賽道。此外，部分小眾潮牌也成為首店引入的目標(biāo)之一，期內(nèi)成都太古里引入了Mardi Mercredi西南首店，上海TX淮海也開業(yè)了Human Made中國首店。

以成都太古里引入的Mardi Mercredi西南首店來看，為韓國設(shè)計師創(chuàng)立的設(shè)計師潮流品牌，在日韓區(qū)域較受歡迎，一定程度上能切合年輕女性消費者的需求。