來(lái)源/Mall星人

撰文/郭歆曄 和賀文

頭圖來(lái)源/凱德虹口商業(yè)中心

超市大洗牌，已成定局。

和香港新加坡東京超市迭代格局相似，傳統(tǒng)的大型超市賣場(chǎng)在上海越來(lái)越少了，上百個(gè)大賣場(chǎng)撤出，上百萬(wàn)平方米空鋪的調(diào)整需要系統(tǒng)解決方案。

中商數(shù)據(jù)創(chuàng)始人周長(zhǎng)青表示主力店的本質(zhì)，是給予客群去商場(chǎng)有高頻、穩(wěn)定的驅(qū)動(dòng)力，而傳統(tǒng)的大賣場(chǎng)已不具備這樣的能力，調(diào)改勢(shì)在必行。

一方面，曾經(jīng)購(gòu)物中心的“香餑餑們”家樂(lè)福、華潤(rùn)萬(wàn)家、永輝、卜峰蓮花等大型超市關(guān)店不斷，比宜德、迪亞天天、城市超市等20多個(gè)連鎖超市團(tuán)滅，城市超市、blt、綠地優(yōu)選Gsuper、eat！等40多家門店全線退出上海市場(chǎng)；另一方面山姆、Costco開市客、盒馬X、麥德龍四大倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員超市品牌及奧樂(lè)齊等特色超市加速拓店，成為購(gòu)物中心超市主力店的新生力量。

撤退之后，原有位置誰(shuí)來(lái)接盤？是否還保留超市業(yè)態(tài)？不同區(qū)域、不同定位的購(gòu)物中心，答案各不相同。

總體而言，以小換大（以小超換大超），以多換少（以多元業(yè)態(tài)組合替換單一超市業(yè)態(tài)），提升客群吸引力與租金收益是主要的解決方案。接棒的新品牌和新業(yè)態(tài)組合請(qǐng)看下文。

不難看到，很多購(gòu)物中心基于超市業(yè)態(tài)的重要性仍保留這一業(yè)態(tài)，且縮小為中型生鮮超市、小型標(biāo)超乃至折扣超市（當(dāng)然，也有一些原本未設(shè)有超市的購(gòu)物中心，引進(jìn)了精品超市、精品菜場(chǎng)業(yè)態(tài)）。

“便捷、價(jià)廉、多選是零售的3個(gè)核心驅(qū)動(dòng)要素，便利店最便捷、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員超市則價(jià)廉和多選，電商則3者均有一定優(yōu)勢(shì)”，在周長(zhǎng)青看來(lái)，超市在各方夾擊下的生存空間被嚴(yán)重壓縮，不過(guò)上海更多超市正設(shè)法贏得消費(fèi)者的回歸：或者貼近社區(qū)需求，并增加了配送服務(wù)，或者通過(guò)自有品牌降低成本提升利潤(rùn)，同時(shí)選址方面也結(jié)合區(qū)域客群特點(diǎn)布局。

“今年依然開出新店的超市品牌，正是不斷優(yōu)化經(jīng)營(yíng)能力的佼佼者”。

當(dāng)然，也有一些商場(chǎng)除了開出面積更小的超市取代原店鋪外，還在拆分的其他位置上同步引進(jìn)了其他業(yè)態(tài)品牌（由于超市大賣場(chǎng)門店面積較大，有些甚至跨兩層，接盤者往往并非一個(gè)品牌，而是由不同業(yè)態(tài)品牌組成的全新主題空間），最為常見(jiàn)的便是打造美食主題市集、運(yùn)動(dòng)、家居零售等主題街區(qū)，如：

●靜安大融城的永輝超市被尚優(yōu)超市替代，原店鋪分割出的其他位置引進(jìn)體育盒子BoxSpace、kk桌球，打造運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)區(qū)域；

●五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)占2和3兩層的沃爾瑪撤出后，除了2樓引進(jìn)長(zhǎng)申真市美超市外，還在原超市3樓位置開設(shè)了水裹· 湯泉生活；

●長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)時(shí)尚生活中心的家樂(lè)福變成盒馬黑標(biāo)精品超市與城市集市（家樂(lè)福原占兩層，盒馬和城市集市分別位于B1層、B2層）；

●凱德虹口原家樂(lè)福分占B1和B2兩層，B1由蘇寧電器整租和南側(cè)的宜得利家居構(gòu)成完整的居家零售氛圍，B2整體打造為東南亞風(fēng)情的精致美食街區(qū)，與B2南側(cè)原來(lái)的美食街區(qū)融合為整層的巨型美食天地。

●上海環(huán)球港的華潤(rùn)萬(wàn)家被OLE精品超市取代，并分別打造花園里和二次元街區(qū)；

●徐匯日月光、北外灘來(lái)福士在原有綠地超市撤離后，均引進(jìn)奧樂(lè)齊，并分別搭配不同的業(yè)態(tài)，前者將美食集市擴(kuò)大，后者維持零售業(yè)態(tài)引進(jìn)了NITORI宜得利家居；啦啦寶都則以迪卡儂運(yùn)動(dòng)超市替代了綠地超市；大華虎城則以悅沢書店接棒了華潤(rùn)萬(wàn)家超市的主力店地位；

●松江印象城的永輝大賣場(chǎng)大幅縮小為盒馬mini超市，區(qū)域內(nèi)還開設(shè)了NITORI宜得利家居與MUJI；

●莘莊凱德閔行商業(yè)中心原來(lái)B1和B2的華潤(rùn)萬(wàn)家，則被“盒馬鮮生超市+薈品倉(cāng)折扣奧萊”的組合取代。

●百聯(lián)南方購(gòu)物中心位于2和3樓的家樂(lè)福已撤空，憑借百聯(lián)集團(tuán)強(qiáng)大的資源，預(yù)測(cè)在趁勢(shì)補(bǔ)強(qiáng)零售業(yè)態(tài)的同時(shí)，或引入新的超市、娛樂(lè)等更多生活方式類的品牌。

還有不少購(gòu)物中心直接取消超市業(yè)態(tài)，改為其他業(yè)態(tài)，如：瑞虹天地月亮灣、徐匯正大樂(lè)城、大上海時(shí)代廣場(chǎng)、聯(lián)洋廣場(chǎng)、靜安大悅城、龍湖虹橋天街、889廣場(chǎng)、光啟城、啦啦寶都、新鄰生活廣場(chǎng)、南翔太茂、中星城、東鼎購(gòu)物中心、大華虎城1期等近20個(gè)商場(chǎng)引進(jìn)其他多元業(yè)態(tài)品牌（如運(yùn)動(dòng)集合店、書城、城市奧萊和好特賣），取代了原有的超市。

【TIPS】上海25個(gè)大超調(diào)改的樣本購(gòu)物中心中，運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)4家占比24％（含運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)4家、溫泉浴場(chǎng)1家、美業(yè)1家）；美食市集/綜合場(chǎng)景市集占大頭，總計(jì) 10家占40％；其它零售業(yè)態(tài)9家占36％，（其中家居2家、運(yùn)動(dòng)1家、書城1家、二次元1家、食品折扣店1家、城市奧萊4家）。

這些全新業(yè)態(tài)中，美食市集/綜合市集無(wú)疑最受歡迎。除靜安大悅城、徐匯日月光、889廣場(chǎng)將原有美食集市擴(kuò)大取代原來(lái)超市區(qū)域外，凱德虹口商業(yè)中心（STAR GOURMET南洋美食街）、龍之夢(mèng)時(shí)尚生活中心（城市集市·梧桐）、上海環(huán)球港（花園里）、龍湖虹橋天街（食樂(lè)園Foodie Social）、光啟城（柒玖吉市）均打造了全新的美食市集，且空間設(shè)計(jì)、品牌組合、硬件設(shè)施打造，均呈現(xiàn)出一定的主題性與復(fù)合性，提升了項(xiàng)目的社交體驗(yàn)感。

【TIPS】大賣場(chǎng)的區(qū)域通常在5千至1萬(wàn)多平方米之間，方正的大空間需要巧妙的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化動(dòng)線提升場(chǎng)景。

以今年凱德虹口商業(yè)中心新開的STAR GOURMET南洋美食街為例，該美食區(qū)域由原家樂(lè)福區(qū)域升級(jí)改造而成（家樂(lè)福原本在凱德虹口商業(yè)中心占據(jù)兩層，此處為原家樂(lè)福的一部分，另外一層調(diào)改為蘇寧），由DPH作為全案設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)改造，面積超6000平方米，涵蓋近40個(gè)品牌，其中超60%為區(qū)域首店。

整個(gè)美食空間以南洋文化娘惹的文化記憶為起點(diǎn)，打造“檳城車站、南國(guó)花園、牛車水街、斑斕葉市、咖椰碼頭、芒街市”六大主題街區(qū)，通過(guò)綠色花園、采用東南亞城市專屬色彩與裝飾元素的街道及椰林棕櫚風(fēng)貌的自然風(fēng)格，全面展現(xiàn)東南亞風(fēng)情，并將通過(guò)與多元文化體驗(yàn)的結(jié)合，打造沉浸式社交氛圍。

△圖源：凱德虹口商業(yè)中心

、

△圖源：DPH設(shè)計(jì)事務(wù)所官微

【TIPS】上海購(gòu)物中心改造過(guò)許多人氣與好評(píng)兼具的美食街區(qū)，如：2020年新天地時(shí)尚的Foodie Social南里食集、2021年的靜安嘉里中心The Green House 饗識(shí)里，去年的龍之夢(mèng)時(shí)尚生活中心的城市集市·梧桐、虹橋天街食樂(lè)園Foodie Social，今年比較有看點(diǎn)的當(dāng)屬凱德虹口的STAR GOURMET南洋美食街、浦東嘉里城饌角Foodie Korner、陸家嘴中心L+食集FOOD MARKET，以及即將改造好的正大廣場(chǎng)食咖圈。

與龍之夢(mèng)時(shí)尚生活中心、凱德虹口商業(yè)中心一樣，上海環(huán)球港原先開設(shè)的華潤(rùn)萬(wàn)家為大型主力店，原有店鋪拆分成幾部分，除OLE精品超市、美食市集“花園里”外，還引進(jìn)了融合演繹、零售、互動(dòng)等多維業(yè)態(tài)的沉浸式次元社區(qū)目的地——異星宇宙次元社區(qū)。

△圖源：上海環(huán)球港

該二次元商業(yè)街區(qū)主要分為演繹區(qū)、主力常駐品牌店、市集零售區(qū)、快閃互動(dòng)區(qū)四個(gè)主要空間，集娛樂(lè)、購(gòu)物、社交于一體，打造沉浸式次元社區(qū)聚集地。在二次元席卷各大購(gòu)物中心的當(dāng)下，這一全新街區(qū)的打造，也為購(gòu)物中心超市賣場(chǎng)退場(chǎng)后的調(diào)改提供了新方向。

【TIPS】也有不少購(gòu)物中心已有大型美食集市和足夠多的餐飲店鋪（如啦啦寶都和松江印象城），又抑或原超市不具備餐飲的水電媒物業(yè)條件，只能選擇零售或運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)業(yè)態(tài)。

運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)，也是接盤超市大賣場(chǎng)的重要業(yè)態(tài)之一。除靜安大融城外，徐匯正大樂(lè)城和大上海時(shí)代廣場(chǎng)的綠地優(yōu)化原位置均引進(jìn)了多個(gè)運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)品牌，徐匯正大樂(lè)城引進(jìn)博納仕運(yùn)動(dòng)主題公園、KK桌球、道順射箭，大上海時(shí)代廣場(chǎng)則將INBUUNGEE室內(nèi)蹦極、Glute CLUB健身與餐飲進(jìn)行組合，打造全新的運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)空間。

超市業(yè)態(tài)的另一最佳“替補(bǔ)”，當(dāng)屬以薈品倉(cāng)為代表的城市奧萊業(yè)態(tài)。作為倉(cāng)儲(chǔ)式新奧萊，薈品倉(cāng)上萬(wàn)方的門店需求，正好可以填補(bǔ)大型超市撤離后的空缺，且高性價(jià)比能夠吸引大量客流。凱德閔行商業(yè)中心、南翔太茂、中星城、東鼎購(gòu)物中心均在原有超市撤離后，引進(jìn)了薈品倉(cāng)。

△圖源：上海薈品倉(cāng)官微

此外，個(gè)別商場(chǎng)在取消超市業(yè)態(tài)后，引入了溫泉浴場(chǎng)、個(gè)人護(hù)理、食品折扣店等特色業(yè)態(tài)品牌，如：新鄰生活廣場(chǎng)便打造了好特賣超級(jí)旗艦店，取代原先的綠地優(yōu)選；聯(lián)洋廣場(chǎng)在blt撤離后，引進(jìn)了嗨貝卡丁樂(lè)園、養(yǎng)森說(shuō)熱療館及多家美容美發(fā)品牌。

目前，尚未有購(gòu)物中心在原超市位置開設(shè)親子樂(lè)園和教育培訓(xùn)門店。

特別值得一提的是，MALL星人長(zhǎng)期關(guān)注的巨型購(gòu)物中心重點(diǎn)樣本，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)14周年的仲盛世界商城正進(jìn)行升級(jí)煥新，位于B1層的家樂(lè)福已經(jīng)拆除，原本區(qū)域?qū)⒁M(jìn)中國(guó)本土品牌倉(cāng)儲(chǔ)制量販店fudi超市上海首店，位于B1&B1M樓層的大賣場(chǎng)百安居（相較于大型超市、國(guó)美電器、蘇寧家電等大賣場(chǎng)，百安居進(jìn)駐購(gòu)物中心較少）退租后留下的整體空間，則將被打造成上海首發(fā)的雙層挑高主題品牌街區(qū)「SKY HIGH」。

△圖源：仲盛世界商城

該主題街區(qū)內(nèi)部裝修將以東南亞風(fēng)情為主，品牌組合上類型多樣，涵蓋特色餐飲、二次元及創(chuàng)意文創(chuàng)等，打造獨(dú)特的超級(jí)場(chǎng)景街區(qū)。

超市撤出后，原有位置究竟如何調(diào)改，也與項(xiàng)目現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合有著直接關(guān)系。以啦啦寶都為例，項(xiàng)目之前便打造了LaLa Marche美食廣場(chǎng)與日本主題美食世界兩大美食區(qū)域，因而在綠地優(yōu)選撤出后并未打造美食街區(qū)，而是以迪卡儂取而代之。

更普便的操作則是保留原超市的同時(shí)，協(xié)商提前收回大賣場(chǎng)的外租區(qū)或縮小超市經(jīng)營(yíng)面積，拿回部分面積自營(yíng)以提高租金收益，并提升客群吸引力。如張江匯智中心B1大潤(rùn)發(fā)門口打造的“食匯”精致美食街區(qū)，剛完成世紀(jì)聯(lián)華煥新升級(jí)的百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物中心同樣借勢(shì)大幅擴(kuò)大了輕食區(qū)域。

除了位于購(gòu)物中心的超市大賣場(chǎng)外，獨(dú)棟商業(yè)超市賣場(chǎng)的改造也頗具看點(diǎn)，大多項(xiàng)目選擇改造為復(fù)合型的鄰里生活中心，百聯(lián)吳淞購(gòu)物中心（原世紀(jì)聯(lián)華吳淞店）、大橘鄰里社區(qū)商業(yè)中心（陸續(xù)接管了家樂(lè)福張江店、松江方舟廣場(chǎng)卜峰蓮花、華潤(rùn)萬(wàn)家嘉定店等）、共康云瑞（原家樂(lè)福）、漫樂(lè)城（沃爾瑪上南店）等。也有一些位于市區(qū)核心區(qū)域的項(xiàng)目則變身為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公園區(qū)，如家樂(lè)福武寧店、易買得老西門店、農(nóng)工商打浦橋店，變身為創(chuàng)意視頻產(chǎn)業(yè)園與現(xiàn)代辦公園區(qū)。其中以大橘集團(tuán)的項(xiàng)目數(shù)量最多。

雖然百貨商廈與超市大賣場(chǎng)的面積差不多（大多在1至3萬(wàn)平方米之間），但兩者的區(qū)位與建筑（超市只有2-3層，百貨通常5-8層之間）差異較大，故兩者的更新改造也天差地別。

相較于位于居民區(qū)的超市大賣場(chǎng)改造為餐飲為主的社區(qū)鄰里中心，位于核心商圈的百貨的地段價(jià)值與輻射力更高，國(guó)際快時(shí)尚整租傳統(tǒng)百貨已不再?gòu)?fù)現(xiàn)（如優(yōu)衣庫(kù)和H&M整租二百永新商廈和益民百貨嘉麗都商廈），二次元主題商業(yè)、年輕力策展性商業(yè)、女性社群新型空間、特色美食主題商業(yè)、時(shí)尚折扣城市奧萊等，成為項(xiàng)目創(chuàng)新商業(yè)運(yùn)營(yíng)、快速出圈的全新選擇。

不過(guò)，如何因地制宜揚(yáng)長(zhǎng)避短發(fā)揮主題優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)需要長(zhǎng)期研究的課題。當(dāng)下，六百、徐家匯太平洋百貨、虹橋友誼商城、假日百貨等傳統(tǒng)項(xiàng)目的更新改造仍在籌備或規(guī)劃中。