來(lái)源/獨(dú)角Mall

·2022年中國(guó)超市TOP100門(mén)店總數(shù)28413個(gè)，2023年門(mén)店總數(shù)下滑至23806家，一年時(shí)間，超市門(mén)店凈減少4607家。（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)）

·今年以來(lái)，百貨店已關(guān)閉至少30家（不含升級(jí)改造）。（數(shù)據(jù)來(lái)源：聯(lián)商網(wǎng)）

·較2022年的12568家，2023年全國(guó)影院數(shù)量下降至11839家，凈減少729家。（數(shù)據(jù)來(lái)源：貓眼專(zhuān)業(yè)版）

·有業(yè)內(nèi)人士表示，之前的一些主次力店，基本都在收縮，如KTV，以往1000~2000平方米的大店，現(xiàn)在面積大多縮到600平方米左右，又如健身房，也從1000~2000平方米縮到400~600平方米，還有孩子王，此前幾千平方米，現(xiàn)在都是200~300平方米。

從這些數(shù)據(jù)可以看出市場(chǎng)上近幾年的一些變化：

1）存量商業(yè)整體體量龐大，尤其在一些核心商圈，幾百米范圍內(nèi)多家商業(yè)體扎堆聚集，同質(zhì)化不可避免。超市、影院、KTV等主次力店作為商場(chǎng)標(biāo)配，當(dāng)人流沒(méi)有多少變動(dòng)時(shí)，這些主次力店總會(huì)有暢旺的，也會(huì)有人流稀少的。

2）相較以往總是看門(mén)店面積等基礎(chǔ)信息，如今的門(mén)店大多會(huì)主推全新概念，或是采用的全新設(shè)計(jì)，或是產(chǎn)品升級(jí)汰換。

3）一些招商人士在討論品牌時(shí)，也更想引進(jìn)有故事內(nèi)涵、新潮的品牌。

4）在當(dāng)下消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境下，品牌拓展少有開(kāi)設(shè)超大門(mén)店，而是縮減面積，以此降低運(yùn)營(yíng)成本。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，就是商業(yè)飽和，紅利縮減，競(jìng)爭(zhēng)烈度不斷升級(jí)，加之當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，一些傳統(tǒng)主次力店逐漸難以跟上節(jié)奏，不斷退出“中心位”。

這就涉及到一個(gè)問(wèn)題：若沒(méi)有了主次力店，該用什么方式填鋪？

就如曾經(jīng)的百貨商店、超市大賣(mài)場(chǎng)一樣，主力店是否也會(huì)被新的業(yè)態(tài)取代？“去百貨化”后，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“去主力店化”？

借著這些問(wèn)題，我們希望能夠跟業(yè)內(nèi)有更多探討。同時(shí)，我們也總結(jié)了一些案例，希望能給予業(yè)內(nèi)參考。

01

去百貨化后

健身房、KTV等類(lèi)別在縮減面積

主力店的定義源自美國(guó)，其價(jià)值主要在于強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，對(duì)中小店群的招商具有拉動(dòng)力，以及品牌穩(wěn)定的客流貢獻(xiàn)，進(jìn)而提升購(gòu)物中心的整體商業(yè)價(jià)值。

一座商業(yè)體，基本上會(huì)先確定核心主力店品牌，它能消化較大的商業(yè)面積，且這些門(mén)店一般會(huì)簽定較長(zhǎng)的租期，有利于項(xiàng)目快速進(jìn)入成熟期。百貨商店、超市、健身房、KTV等都是購(gòu)物中心常見(jiàn)的主次力店。

如原深圳中信城市廣場(chǎng)（2002年開(kāi)業(yè)，改造中），開(kāi)業(yè)時(shí)可租賃面積為6.8萬(wàn)平方米，項(xiàng)目直接引進(jìn)吉之島和西武百貨，兩家店的面積就超過(guò)4.5萬(wàn)平方米。再加上華南首家星巴克、深圳首家哈根達(dá)斯、第一家新南國(guó)影院等，商場(chǎng)很快被填滿(mǎn)。

在深圳萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)前，深圳中信城市廣場(chǎng)就是深圳最高端的商業(yè)體。

然而隨著供需變化，消費(fèi)者需求變得多樣化，傳統(tǒng)主次力店難以滿(mǎn)足市場(chǎng)消費(fèi)。

并且一些主力店為了強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)在主力業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，附加許多自營(yíng)業(yè)態(tài)組團(tuán)，強(qiáng)化護(hù)城河。這不僅會(huì)減弱商場(chǎng)整體業(yè)態(tài)的多元化，也會(huì)使主力店與場(chǎng)內(nèi)中小店鋪的客群出現(xiàn)重疊，從而造成內(nèi)部損耗。

百貨商店成為較早被撤換的店型。從近些年市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，以往的老牌百貨品牌都在進(jìn)行升級(jí)，關(guān)閉尾部門(mén)店，購(gòu)物中心除了引進(jìn)老佛爺、連卡佛等頂級(jí)百貨品牌外，極少看見(jiàn)百貨業(yè)態(tài)。

如早在2005年，上海港匯恒隆廣場(chǎng)就撤掉富安百貨（面積達(dá)1.5萬(wàn)平方米），并對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，如今商場(chǎng)租金收益僅次于上海恒隆廣場(chǎng)。

又如深圳萬(wàn)象城換掉芮歐百貨，如今項(xiàng)目地下一層匯集高化美妝、精品超市、輕食餐飲等業(yè)態(tài)。

百貨商店撤離后，商場(chǎng)的業(yè)態(tài)更多元，品牌豐富度提高，商品種類(lèi)更多了，對(duì)消費(fèi)群體的吸引力也會(huì)增強(qiáng)。

只是，隨著眾多購(gòu)物中心入市，供給量大，以往能夠輻射整個(gè)行政區(qū)乃至全市的商業(yè)項(xiàng)目也逐漸被分流，特別是2020年后，一些變化更加明顯。

一方面，鄰里型商業(yè)在這幾年有了很大發(fā)展，除了少部分商業(yè)對(duì)消費(fèi)者仍有強(qiáng)勁吸引力外，不少消費(fèi)者逐漸習(xí)慣在家門(mén)口消費(fèi)，客群分流，使得一些門(mén)店的收益下滑。

另一方面，近些年出現(xiàn)的公園式商業(yè)、非標(biāo)商業(yè)等新商業(yè)形態(tài)，對(duì)早年入市的商業(yè)項(xiàng)目形成了一定沖擊。如非標(biāo)商業(yè)，一般面積較小，品牌都有一定調(diào)性，對(duì)傳統(tǒng)主次力店的需求不會(huì)那么強(qiáng)烈。

這在本質(zhì)上是供需關(guān)系引發(fā)的利益變化，進(jìn)而影響到品牌拓展策略。

當(dāng)然，很多變化還主要集中在一二線城市，且成熟的商圈，這些商圈內(nèi)的購(gòu)物中心多數(shù)已發(fā)展成熟，對(duì)主力店的依賴(lài)已經(jīng)可有可無(wú)，有條件進(jìn)行去主力店化。

只是這種趨勢(shì)不排除會(huì)逐漸延伸到下沉市場(chǎng)。而當(dāng)這種變化成為大勢(shì)，意味著商業(yè)項(xiàng)目需要新的主力品牌或更多品牌來(lái)填補(bǔ)傳統(tǒng)主次力店縮減的面積。

面對(duì)這一變化，有哪些辦法可供參考呢？

02

市面品牌調(diào)整優(yōu)化

已有參考方式

1）向外走，引進(jìn)國(guó)外品牌。

品牌作為支撐商業(yè)體發(fā)展的基本要素之一，會(huì)成為消費(fèi)者對(duì)比的變量。

然而，商場(chǎng)逛多了，一個(gè)很明顯的感覺(jué)就是，這家有的品牌，其它幾家都有，品牌相似度過(guò)高，消費(fèi)者的購(gòu)物熱情也會(huì)降低。

如何突破同質(zhì)化是招商運(yùn)營(yíng)人員近些年一直在努力的方向。有些招商人員選擇引進(jìn)國(guó)外品牌。

如Aesop、Blue Bottle Coffee等，引進(jìn)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，會(huì)成為各層級(jí)首店，引發(fā)巨量話(huà)題。

同時(shí)，一些熱門(mén)城市引進(jìn)的首店品牌，也有相當(dāng)部分來(lái)自國(guó)際市場(chǎng)。

北京，今年前三季度，北京新增首店717家，其中105家為國(guó)際品牌，較去年同期增長(zhǎng)40%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市商務(wù)局）

深圳，今年第三季度，引進(jìn)的165家首店中，來(lái)自美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、意大利、瑞士、日本、瑞典等14個(gè)海外國(guó)家的品牌在深圳開(kāi)出35家首店，來(lái)自中國(guó)香港的品牌首店有5家。（數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商大數(shù)據(jù)）

另外，天貓國(guó)際發(fā)布的《2024進(jìn)口消費(fèi)趨勢(shì)報(bào)告》顯示，2024年前三季度，1700多個(gè)海外商家在天貓國(guó)際開(kāi)出中國(guó)首店。

這意味著海外品牌不斷布局國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，未來(lái)不排除會(huì)開(kāi)設(shè)線下店的可能性。

只是，對(duì)于首店，特別是國(guó)際品牌首次在國(guó)內(nèi)開(kāi)設(shè)線下門(mén)店，對(duì)城市營(yíng)商環(huán)境、商業(yè)項(xiàng)目、招商團(tuán)隊(duì)的要求較高。

2）細(xì)分市場(chǎng)，將某一領(lǐng)域做到極致。

今年最火的趨勢(shì)之一，無(wú)疑是二次元，一些存量商業(yè)也借著二次元，成為市場(chǎng)炙手可熱的存在。

于2019年12月開(kāi)業(yè)的TX淮海開(kāi)啟了策展型商業(yè)的先河，從2023年開(kāi)始，TX淮海開(kāi)始更多關(guān)注二次元文化，吸引了一批又一批商業(yè)人學(xué)習(xí)。

杭州湖濱88，被湖濱銀泰in77環(huán)繞，項(xiàng)目以二次元文化作為核心定位，吸引了大批杭州消費(fèi)者的眼球。

兩個(gè)項(xiàng)目，一家在上�；春Ｂ�，一家在西湖邊，競(jìng)爭(zhēng)激烈，卻通過(guò)差異化發(fā)展破圈。

還有一些品牌亦在發(fā)生變化。

多樂(lè)島運(yùn)動(dòng)游樂(lè)城，龍湖成都北城天街店，門(mén)店面積達(dá)8800平方米，將攀巖、極限拓展、碰碰車(chē)、蹦床、影院等多種娛樂(lè)項(xiàng)目集中在一起，打造成主題化樂(lè)園，滿(mǎn)足不同年齡段客群體驗(yàn)。

超級(jí)鳥(niǎo)局，新近在長(zhǎng)沙觀沙嶺招商花園城開(kāi)設(shè)的門(mén)店，面積達(dá)2000平方米，將商品零售、洗護(hù)美容、寵物醫(yī)院、體驗(yàn)互動(dòng)等融為一體，屬性功能更加齊全。

這一變化改變了以往多而雜，轉(zhuǎn)而更專(zhuān)、更精，直接聚焦某一領(lǐng)域，對(duì)客群運(yùn)營(yíng)更加精細(xì)化、更加垂直。

3）將項(xiàng)目包租給更專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。

就像輕資產(chǎn)發(fā)展，頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)用自身運(yùn)營(yíng)管理、品牌資源優(yōu)勢(shì)，盤(pán)活存量商業(yè)。

新近開(kāi)業(yè)的kaledo，體量達(dá)6萬(wàn)平方米，這片區(qū)域原來(lái)主要是保利文化廣場(chǎng)的天虹和家樂(lè)福超市。

在相當(dāng)一段時(shí)間里，大家對(duì)保利文化廣場(chǎng)的印象可能就是一些餐飲和保利劇院，其它區(qū)域可能就沒(méi)什么印象了。

去年，卓越商業(yè)聯(lián)合三位主理人共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行打造，使其成為與城市青年鏈接的公共空間。

隨著kaledo開(kāi)業(yè)，包括ZZER只二、COINK CONCEPT、UNZONED、川味Bristo to zhe moon、得意冬瓜煲等多家華南首店、深圳首店齊聚，騎行公園、劇場(chǎng)式街區(qū)等場(chǎng)景給消費(fèi)者帶來(lái)新體驗(yàn)。

就目前的一些評(píng)價(jià)來(lái)看，業(yè)內(nèi)對(duì)該項(xiàng)目有很高的期待。