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撰文/劉滿桃   

3月31日晚，萬科發(fā)布2024年度業(yè)績報告。雖然去年是異常艱難的一年，不過這一份年報依然可圈可點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，2024年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額2460.2億元，銷售面積位居行業(yè)第一，銷售回款率保持100%以上；全年共交付327個項(xiàng)目，666個批次，合計交付房屋達(dá)18.2萬套；2024年開發(fā)業(yè)務(wù)開復(fù)工計容面積完成年初計劃的95.4%；開發(fā)業(yè)務(wù)竣工計容面積完成年初計劃的107.7%。

萬科還著重介紹了長租業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，截至2024年底，泊寓共運(yùn)營管理26.24萬間長租公寓，開業(yè)19.12萬間，其中12.57萬間納入保障性租賃住房，同時出租率超95%。

在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)方面，2024年收入規(guī)模持續(xù)增長，營收占公司總收入明顯上升，并已貢獻(xiàn)正向利潤。如萬物云2024年?duì)I收超360億元，年內(nèi)新獲取住宅服務(wù)項(xiàng)目超400個，新增飽和收入超20億元；又比如商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收近90億元，建筑面積超1000萬平方米，出租率達(dá)95%等等。

尤其是萬科還實(shí)現(xiàn)了多賽道REITs和Pre-REITs的突破，成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動產(chǎn)基金突破的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式由重向輕，建立面向未來的投融資模式。

值得一提的是，萬科2025年一季度到期公開債均已完成兌付。因此，房地產(chǎn)行業(yè)雖然仍在調(diào)整中，萬科管理層依然對行業(yè)前景有著堅(jiān)定信心。

萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在政策引導(dǎo)和支持下，相信行業(yè)已度過最困難時期，房地產(chǎn)市場將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道。

瘦身健體

年報數(shù)據(jù)顯示，在行業(yè)下行的背景下，2024年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積1810.7萬平方米，銷售金額2460.2億元，同比分別下降26.6%和34.6%；銷售回款率保持100%以上。

為了促進(jìn)銷售，萬科針對現(xiàn)房住宅組織成立跨專業(yè)現(xiàn)房管理小組，形成銷售場景、現(xiàn)房保鮮、社區(qū)運(yùn)營、入住服務(wù)等提升清單并推進(jìn)落地；針對車（位）商（鋪）辦（公）資產(chǎn)，通過資源分類管理、大客戶資源維護(hù)、地物協(xié)同、產(chǎn)品升級等方式提升客戶體驗(yàn)。年初現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)銷售352億元，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售556億元，車商辦銷售270億元。

同時，萬科積極探索商品房現(xiàn)房銷售模式，初步形成了現(xiàn)房開發(fā)和銷售的完整流程。據(jù)年報顯示，繼海南金色里程、海南公園里2個安居房現(xiàn)房銷售制項(xiàng)目后，海南三亞灣項(xiàng)目成為萬科首個、也是三亞市首個一次性全項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售制項(xiàng)目。

該項(xiàng)目在372天內(nèi)完成從開工至竣工備案，2024年12月首開，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額38.2億元，取證認(rèn)購率72.3%。

報告期內(nèi)，萬科在中國境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)主要布局7個區(qū)域，累計營業(yè)收入2944.41億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積2076.5萬平方米，同比下降29.9%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入2790.9億元，同比下降30.5%；結(jié)算毛利率為9.5%（扣除稅金及附加后營業(yè)利潤率為3.0%）。

受此影響，報告期內(nèi)集團(tuán)業(yè)績出現(xiàn)虧損，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3431.8億元，同比下降26.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損494.8億元，同比下降506.8%。

關(guān)于虧損的原因，萬科給出的解釋是：主要對部分項(xiàng)目計提存貨跌價準(zhǔn)備，部分其他應(yīng)收款需要計提減值，非主業(yè)財務(wù)投資基于成本法核算出現(xiàn)一定賬面虧損以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。

“一方面，過往高地價項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，公司毛利受到了影響�？紤]到部分市場下行短期內(nèi)難以恢復(fù)，我們對未結(jié)算項(xiàng)目計提了部分減值；另一方面，公司全年落實(shí)瘦身健體的一攬子方案，加速資產(chǎn)去化補(bǔ)充現(xiàn)金流，加大了虧損。此外，公司部分應(yīng)收款發(fā)生了回收風(fēng)險，加大了虧損壓力�！�

事實(shí)上，“瘦身健體”雖產(chǎn)生了一定虧損，但對于急需現(xiàn)金流的房企來說，這也是最直接有效的資金回流手段。

年報顯示，萬科2024年大宗資產(chǎn)交易完成54個項(xiàng)目交易，合計簽約259億元，完成資源盤活回款104億元；通過存量資源盤活新增和優(yōu)化產(chǎn)能412億元，回收現(xiàn)金超百億。

針對大宗交易和資源盤活，萬科管理層在投資者關(guān)系活動中這樣表示：“積極落實(shí)瘦身健體要求，推進(jìn)非主業(yè)業(yè)務(wù)和投資退出。公司2024年的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流達(dá)到38億元，連續(xù)16年保持為正�！�

另外，總結(jié)房企業(yè)績就不得不提到保交付。據(jù)年報顯示，萬科2024全年共交付327個項(xiàng)目，666個批次，合計交付房屋18.2萬套，繼續(xù)位列行業(yè)前茅。

為了保證交付的兌現(xiàn)，截至報告期末，萬科2024年開發(fā)業(yè)務(wù)開復(fù)工計容面積約1022.7萬平方米，完成年初計劃的95.4%；開發(fā)業(yè)務(wù)竣工計容面積約2374.5萬平方米，完成年初計劃的107.7%。

此外，萬科近年還實(shí)現(xiàn)了存量盤活能力的提升，成功落實(shí)一批困難大、復(fù)雜度高的存量項(xiàng)目盤活，年內(nèi)通過盤活可回收資金超百億。

據(jù)悉，萬科在堅(jiān)持存量資源盤活為主導(dǎo)的同時，以精準(zhǔn)投資作為補(bǔ)充的投資策略。報告期內(nèi)累計獲取新項(xiàng)目13個，總規(guī)劃計容建筑面積137.0萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積83.3萬平方米，權(quán)益地價總額約55.6億元，新增項(xiàng)目平均地價為6,670元/平方米。新獲取資源中存量盤活項(xiàng)目達(dá)11個，成為資源獲取的絕對主體，主要分布在上海、廣州、成都等核心城市。

提到萬科的存量盤活就不得不提長租業(yè)務(wù)，據(jù)了解，萬科長租業(yè)務(wù)率先探索出“存量盤活”發(fā)展模式，2024年通過“由售轉(zhuǎn)租”盤活內(nèi)外部存量房源近1.5萬間，其中盤活萬科旗下房源近7000間。

年報顯示，截至2024年底，萬科長租業(yè)務(wù)平臺——泊寓共運(yùn)營管理26.24萬間長租公寓，開業(yè)19.12萬間，服務(wù)企業(yè)客戶超5400家。泊寓積極響應(yīng)國家納保政策，所管理的租賃住宅中，有12.57萬間納入保障性租賃住房。

憑借數(shù)字化運(yùn)營優(yōu)勢，萬科長租業(yè)務(wù)出租率超95%，前臺GOP利潤率90%。據(jù)悉，萬科長租業(yè)務(wù)還建立了自身的“渠道護(hù)城河”，自有渠道拓客占比85%，營銷成本大幅優(yōu)化。

據(jù)透露，長租業(yè)務(wù)客戶滿意度長期保持95%以上，老客戶續(xù)租率約60%，全年老客戶推薦成交超2萬次。同時，服務(wù)品質(zhì)獲超5000家企業(yè)客戶認(rèn)可，其中不乏騰訊、比亞迪、大疆等知名企業(yè)。

筑牢底線

開發(fā)業(yè)務(wù)之外，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)2024年收入規(guī)模持續(xù)增長，營收占公司總收入明顯上升，并已貢獻(xiàn)正向利潤。

其中，萬物云2024年?duì)I收超360億元，通過深耕蝶城，萬物云年內(nèi)新獲取住宅服務(wù)項(xiàng)目超400個，新增飽和收入超20億元；商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收近90億元，建筑面積超1000萬平方米，出租率達(dá)95%；物流倉儲業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收約40億元。

正是得益于上述多業(yè)態(tài)的良好表現(xiàn)，使萬科得以實(shí)現(xiàn)多賽道REITs和Pre-REITs的突破，成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動產(chǎn)基金突破的企業(yè)。

對此，萬科管理層向投資者表示：“公司將持續(xù)夯實(shí)REITs戰(zhàn)略平臺，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式由重向輕，加速長租公寓與物流REITs上市進(jìn)程，推動中金印力消費(fèi)REIT擴(kuò)募。同時，公司也將積極推進(jìn)建萬住房租賃Pre-REIT基金、中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金、萬新金石（廈門）住房租賃基金等戰(zhàn)略平臺的持續(xù)發(fā)展，建立面向未來的投融資模式�！�

REITs模式無疑將加速器服務(wù)業(yè)務(wù)價值釋放，減輕對資金面的壓力，畢竟萬科如今面臨著不小的資金壓力。

面對這個問題，今年1月27日，萬科還發(fā)布公告稱：“因2024年度業(yè)績預(yù)告虧損額較大，本集團(tuán)流動性遇到階段性困難。為有效化解風(fēng)險，切實(shí)保護(hù)購房人、債權(quán)人、投資人的利益，董事會決定，充實(shí)本集團(tuán)經(jīng)營管理力量，利用大股東深圳地鐵集團(tuán)在內(nèi)的各方資源優(yōu)勢，進(jìn)一步聚焦主業(yè)，加快融資模式轉(zhuǎn)型，更好推動本集團(tuán)穩(wěn)健經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展，全力以赴為股東、為社會創(chuàng)造價值�！�

隨后，萬科董事會選舉辛杰為新任董事會主席，他同時也是大股東深鐵集團(tuán)的董事長，另聘任李鋒為執(zhí)行副總裁，其曾任天健地產(chǎn)總經(jīng)理。

萬科在調(diào)整充實(shí)管理團(tuán)隊(duì)的同時，還獲得了大股東深鐵集團(tuán)以及廣東省、深圳市有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)等多方支持。

據(jù)介紹，2024年以來，大股東深鐵集團(tuán)已通過大宗交易、REITs認(rèn)購、股東借款等多種方式對萬科予以支持。深鐵先后認(rèn)購中金印力公募REIT、受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊、受讓萬科所持有的紅樹灣物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目49%投資收益權(quán)。截至目前，深鐵已合計向萬科提供70億元股東借款，用于歸還公開市場債券。

而且在今年1月份萬科管理團(tuán)隊(duì)調(diào)整充實(shí)時，廣東省、深圳市及有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人已表示，將全力支持企業(yè)穩(wěn)妥處置風(fēng)險，保持萬科融資規(guī)�？傮w穩(wěn)定，助力企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。深圳市國資委負(fù)責(zé)人更強(qiáng)調(diào)：有能力、有實(shí)力，也有足夠的“子彈”，支持地鐵集團(tuán)通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩(wěn)健發(fā)展。

深圳地區(qū)8家銀行負(fù)責(zé)人也表態(tài)將繼續(xù)積極運(yùn)用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具，滿足萬科合理融資需求，全力保障其整體融資規(guī)模穩(wěn)定。同時，進(jìn)一步加大對萬科主要股東的支持力度，共同幫助萬科增強(qiáng)流動性，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。

不過在大股東及銀行此次背書之前，萬科在融資端的表現(xiàn)也不算差，全年實(shí)現(xiàn)新增融資和再融資948億元，對應(yīng)平均融資成本3.54%。

白名單方面，2024年，萬科按照城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制的導(dǎo)向要求，已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等59個城市上報住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項(xiàng)目178個。截至目前累計獲批白名單項(xiàng)目79個。

而在經(jīng)營性物業(yè)貸方面，該公司全年落地全口徑經(jīng)營貸293億元。通過落地過渡性融資，年內(nèi)完成267億元貸款提取（包括物流銀團(tuán)200億元及交行固融包67億元），有效化解公開市場債務(wù)風(fēng)險。

截至2024年末，萬科合并報表有息負(fù)債3613億元，較年初增長412億元，考慮到供應(yīng)鏈融資變動和合并范圍變動的影響，實(shí)際公司合并報表付息債務(wù)總額較年初下降約220億元。

值得一提的是，萬科2025年一季度到期公開債均已完成兌付。截至報告期末，持有貨幣資金881.6億元。

也許，萬科年報“致股東”部分的這句話可以總結(jié)過去一年，同時也為新的一年立下基準(zhǔn)：“公司將堅(jiān)持陽光下的運(yùn)行體制，打造高效組織，科學(xué)降本增效，瘦身健體，盤活存量，降低負(fù)債，規(guī)范治理，筑牢風(fēng)險防控的底線�！�

對于行業(yè)前景，萬科管理層在與分析師交流中表示，相信行業(yè)已度過最困難時期，房地產(chǎn)市場將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道。

對于身處泥淖的房企們來說，這也是他們所期望的。