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撰文/潘玲宣  

3月27日晚間，大悅城地產披露2024年全年業(yè)績公告。全年營業(yè)收入總額為198.31億元，同比增長49.4%。該公司表示，主要受物業(yè)開發(fā)業(yè)務結算周期變動影響，物業(yè)開發(fā)收入同比增長。

大悅城地產的業(yè)務主要包括投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店經營、管理輸出及其他服務四大板塊。數據顯示，在2024年，大悅城地產物業(yè)開發(fā)業(yè)務收入145.45億元，同比增長88.8%，占總收入比例達73.34%。

投資物業(yè)租金及相關服務收入41.76億元，同比下降4.2%；酒店經營業(yè)務收入8.69億元，同比下降10.4%；管理輸出項目收入總額約為1.76億元，同比增長3.6%。這三大業(yè)務板塊的營業(yè)收入，分別約占總營收的21.06%、4.38%、0.89%。物業(yè)開發(fā)業(yè)務支撐起了營收的增長。但雖然投資物業(yè)收入有一定下滑，如果單看最重要的購物中心板塊，該板塊去年租金收入錄得30.23億元，較上年增長1%，實現了正增長。

地產向好

2024年，大悅城地產合約銷售金額205.48億元，同比增長13.6%，合約銷售面積70.54萬平方米，同比下降2.7%。平均銷售單價29129元/平方米，同比增長17%。

銷售及提供服務成本約為141.92億元，同比增長86.0%。整體毛利率約為28.4%，較上年有所下滑，主要因年內銷售型業(yè)務收入占比較高，降低了整體毛利率。

全年，大悅城地產交付物業(yè)建筑結算面積60.41萬平方米，較上年增長約42%。結算單價23723元/平方米，較上年增長約38%。物業(yè)開發(fā)業(yè)務的結算毛利率則錄得14%。

事實上，2024年，全國新建商品房銷售面積約9.74億平方米，同比下降12.9%，銷售額約9.68萬億元，同比下降17.1%。

價格方面，整體呈現“前低后高”的走勢，前三季度，房價普遍面臨下行壓力，隨著9月26日中央明確“止跌回穩(wěn)”目標后，政策密集出臺，市場信心逐步修復，四季度房價出現積極變化。

整體來看，全年房地產行業(yè)仍處深度調整階段。大悅城地產的增長表現，則在行業(yè)水平之上。

利潤方面，公告顯示，大悅城地產年內溢利約為7.83億元，其中：公司擁有人應占虧損錄得約2.94億元，主要由于受多項合作物業(yè)開發(fā)項目的結算及開發(fā)周期的影響，導致應占聯營公司及合營企業(yè)溢利較2023財年減少；同時，集團于2023年處置附屬公司實現稅前收益，2024年相關收益同比減少。

不過，若剔除公司擁有人應占投資物業(yè)之稅后公允價值虧損及公司擁有人應占匯兌收益凈額，加回公司擁有人應占處置附屬公司變現的投資物業(yè)稅后公允價值收益，大悅城地產擁有人應占核心凈利潤（非香港財務報告準則）就回正至約8.46億元。

市場不穩(wěn)定，大悅城于2024年進行了兩次組織架構調整，以此實現業(yè)務與區(qū)域的聚焦。首先是在4月，將原來的10個區(qū)域公司、4個城市公司、4個事業(yè)部整合為7個區(qū)域公司、4個城市公司、1個事業(yè)部。年末，為進一步業(yè)務聚焦，區(qū)域公司收縮至4個，即目前的北方大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、西南大區(qū)。

數據來源：網絡公開資料，觀點指數、商業(yè)客整理

兩次調整并非簡單的區(qū)域合并，例如在第二次調整中，南京區(qū)域、華中區(qū)域等被打散重新劃分。調整后的北方大區(qū)包括東北區(qū)域、西北區(qū)域、南京區(qū)域中的山東地區(qū)；華東大區(qū)包括浙江區(qū)域、南京區(qū)域中的南京地區(qū)。華中區(qū)域的長沙地區(qū)、武漢地區(qū)則分別歸為華南大區(qū)、西南大區(qū)。從各區(qū)域表現來看，調整后的華東大區(qū)在2024年實現合約銷售金額120.69億元，占總合約銷售金額的58.7%。北方大區(qū)、華南大區(qū)、西南大區(qū)分別實現合約銷售金額37.67億元、24.27億元、22.85億元，占比為18.33%、11.81%、11.12%。

商業(yè)亮點

大悅城地產的主要投資物業(yè)包括購物中心、寫字樓。于2024年，購物中心業(yè)務實現銷售額約384億元，同比增長10.4%，租金收入錄得30.23億元，較上年增長1%；寫字樓業(yè)務年內實現租金收入約3.6億元。

年內，投資物業(yè)租金及相關服務收入總額約為41.76億元，毛利率保持在76%高位。其中，購物中心、寫字樓及其他收入占比分別為88%、10%、和2%。

除重慶大悅城出租率為87%以外，其余大悅城商場出租率均在90%以上。北京朝陽大悅城、西單大悅城及天津大悅城保持較高的出租率，租金收入貢獻位居前三。2024年9月、10月新開業(yè)的廈門大悅城、三亞大悅城出租率也在97%以上。

其中，廈門大悅城位于廈門集美中央活力區(qū)，是中糧大悅城布局福建的首座大悅城。項目體量超10萬平方米，吸引200余個品牌入駐，70%為福建或廈門首店。

三亞大悅城則是全國首個熱帶大悅城，項目以100%出租率和100%開業(yè)率的實現雙百開業(yè)，也創(chuàng)下了大悅城體系內的紀錄，200余家入駐品牌中，60%為城市首店、旗艦店或定制店。 

而這兩個新開項目，均延續(xù)了“大悅城”對年輕客群的關注。例如，廈門大悅城集合了POP MART、酷樂潮玩、名創(chuàng)優(yōu)品、卡游等潮玩品牌，以“二次元”引流。

三亞大悅城更在場景方面做足功夫，從“品牌+體驗+社交”等多角度重點發(fā)力，布局了水系垂掛、層層退臺的立體式雨林瀑布社交花園及近2000平方米的下沉式雨林廣場，以及24H屋頂沉浸式娛樂街區(qū)。開業(yè)期間，還打出“迪士尼 IP +音樂節(jié)+青年市集+燈光秀”的組合拳。

實際上，2024年國內商業(yè)地產市場整體呈現出調整與轉型的態(tài)勢。根據相關數據，過去一年新開業(yè)商業(yè)項目數量和項目總體量同比下滑，全國新開業(yè)的商業(yè)項目數量430余個，新開業(yè)商業(yè)項目總體量約3400萬平方米，同比2023年分別下降17.58%和12.52%。

新開項目數量及總體量的下降，也就意味著存量調改，通過運營管理提升資產價值的重要性更需被強調。

年內，“元老級”項目西單大悅城迎來45家高質量首店/旗艦店入駐；朝陽大悅城深耕“首店+首展+首發(fā)經濟”，全年招調品牌超160個，其中50余家為首店、旗艦店……

值得注意的是，蘇州大悅城原為蘇州大悅春風里，位于蘇州相城區(qū)，是在2021年9月25日開業(yè)，項目引進的蘇州及區(qū)域首進品牌占比40%，首進北蘇州品牌達123個，開業(yè)率約為85%。

在2023年5月，該項目正式更名成為蘇州大悅城。從“大悅春風里”到“大悅城”，或許意味著其在大悅城體系內部所處梯隊的提高，而自2022年以來，蘇州大悅城的租金收入亦取得翻倍增長。

目前，大悅城地產還經營著三亞美高梅度假酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、北京華爾道夫酒店、北京大悅酒店等4家酒店。期內，酒店經營業(yè)務實現營業(yè)收入約8.69億元，酒店平均入住率80.6%。

其中，三亞亞龍灣凱萊仙人掌度假酒店因資產老舊，已于2024年上半年暫停營業(yè)，后續(xù)將開展相關資產更新工作。

憑借多年積累的“行活”能力，大悅城地產期內還錄得管理輸出項目收入總額約1.76億元，同比增長3.6%。

與此同時，大悅城也把握消費基礎設施REITs開閘的機遇。以成都大悅城為底層資產，成功上市華夏大悅城商業(yè)REIT。

資料顯示，成都大悅城可租賃面積約8.72萬平方米，自2015年12月起開始運營，涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等，是中糧集團及大悅城控股在西南區(qū)域投資建成的首個大型城市綜合體。

在成都大悅城被裝入REITs平臺后，該項目的財務業(yè)績于2024年9月10日后不再納入大悅城地產的財務報表。于2024年第四季度末，該項目出租率為98.1%，單季度租金收入約0.72億元。