出品/時(shí)代財(cái)經(jīng)

撰文/陳澤旋

圖源/領(lǐng)展

零售市場(chǎng)承壓，“亞洲REITs之王”業(yè)績(jī)卻漲了。

5月27日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（00823.HK，下稱“領(lǐng)展”）舉行截至2025年3月31日止年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

2024/2025財(cái)年，領(lǐng)展實(shí)現(xiàn)收益142.23億港元，同比增長(zhǎng)4.8%；物業(yè)收入凈額為106.19億港元，同比增長(zhǎng)5.5%；可分派總額上升4.6%至70.25億港元；年內(nèi)每基金單位分派按年上升3.7%至272.34港仙（即 2.7234港元）。上市20年，領(lǐng)展共計(jì)向基金單位持有人分派超過(guò)835億港元（包括已公布的2024/2025年度末期分派）。

領(lǐng)展方面指出，收益及物業(yè)收入的增長(zhǎng)主要由于大部分營(yíng)運(yùn)市場(chǎng)的表現(xiàn)有所改善；而可分派總額增長(zhǎng)的主要原因是香港業(yè)績(jī)相對(duì)較好，2024年2月完成全資收購(gòu)的上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)也帶來(lái)了貢獻(xiàn)，同時(shí)還得益于財(cái)務(wù)成本的減省以及一次性稅項(xiàng)處置及調(diào)整。

中國(guó)香港是領(lǐng)展最大的市場(chǎng)。截至2025年3月31日，領(lǐng)展一共擁有154項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，總估值達(dá)到2260億港元。其中，130項(xiàng)位于中國(guó)香港，估值為1700億港元；12項(xiàng)位于中國(guó)內(nèi)地，估值310億港元；12項(xiàng)分布在澳大利亞、新加坡和英國(guó)，估值250億港元。

按照類別劃分，零售物業(yè)是領(lǐng)展最大的資產(chǎn)，估值占比高達(dá)70.2%。香港亦是領(lǐng)展零售物業(yè)的“主場(chǎng)”，相關(guān)資產(chǎn)估值在總估值中的占比達(dá)到了52.2%。

2024/2025財(cái)年，香港物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入凈額分別按年增長(zhǎng)1.5%及2.8%；內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別按年增長(zhǎng)28.6%及27.5%；國(guó)際物業(yè)組合收益增長(zhǎng)2.2%至17.81億港元，物業(yè)收入凈額增長(zhǎng)1.3%至12.03港元。

2024年2月，領(lǐng)展完成對(duì)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)余下50%權(quán)益的收購(gòu)，該物業(yè)資產(chǎn)帶來(lái)的新收益貢獻(xiàn)既推動(dòng)了整體業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，也是內(nèi)地物業(yè)組合業(yè)績(jī)?nèi)〉蔑@著增長(zhǎng)的最大原因。

作為領(lǐng)展最大的收入來(lái)源，香港物業(yè)組合取得業(yè)績(jī)溫和增長(zhǎng)，得益于必需品零售及停車場(chǎng)業(yè)務(wù)。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2024/2025財(cái)年，領(lǐng)展的香港零售物業(yè)組合收益總額增長(zhǎng)1.4%至76.13億港元，停車場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)收益同比增加1.7%至25.23億港元。

不過(guò)，整體零售環(huán)境承壓仍然拖累了領(lǐng)展的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。截至2025年3月31日，領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均每月每平方呎租金為63.3港元，而2024年3月30日為64.4港元；領(lǐng)展的香港商戶銷售額按年減少3.0%，優(yōu)于整體香港零售市場(chǎng)7.0%的跌幅，但續(xù)租租金調(diào)整率還是由正轉(zhuǎn)負(fù)，于2024/2025財(cái)年錄得-2.2%。

為了應(yīng)對(duì)大環(huán)境，2024/2025財(cái)年，領(lǐng)展采取了一系列調(diào)整措施，包括對(duì)香港富善商場(chǎng)及秀茂坪商場(chǎng)展開(kāi)了資產(chǎn)提升工程，以及主動(dòng)引入內(nèi)地商戶至香港零售物業(yè)。領(lǐng)展方面表示，引入內(nèi)地品牌是為了應(yīng)對(duì)“消費(fèi)者喜好日新月異”，目前已有瑞幸咖啡和fast fish等品牌在港落地，“此租賃策略不僅能應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)挑戰(zhàn)，亦可促進(jìn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展”。

據(jù)領(lǐng)展觀察，香港零售業(yè)出現(xiàn)了利好跡象，原因是隨著優(yōu)才計(jì)劃開(kāi)展等，令香港人口有所回升，領(lǐng)展香港高爾夫球公開(kāi)賽等連串盛事有助推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展，同時(shí)，北上消費(fèi)及零售銷售亦漸趨穩(wěn)定。然而，零售增長(zhǎng)乏力及關(guān)稅等外圍因素沖擊所帶來(lái)的不明朗因素，將繼續(xù)對(duì)續(xù)租租金調(diào)整率及租金水平構(gòu)成壓力，使零售物業(yè)組合商戶銷售額漸趨穩(wěn)定的趨勢(shì)蒙上陰影。

針對(duì)諸多的挑戰(zhàn)，領(lǐng)展的應(yīng)對(duì)措施是提升營(yíng)運(yùn)效率，同時(shí)強(qiáng)化多元化策略支持業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。而推動(dòng)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展的兩大方式，是積極管理及多元化拓展領(lǐng)展房托物業(yè)組合，尋求通過(guò)資產(chǎn)輪動(dòng)及收購(gòu)機(jī)會(huì)來(lái)強(qiáng)化領(lǐng)展的物業(yè)組合，重點(diǎn)關(guān)注澳洲、新加坡及日本；另一方面是開(kāi)拓不同的資金來(lái)源。

今年2月，領(lǐng)展宣布正式成立新的基金業(yè)務(wù)平臺(tái)“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資”，該平臺(tái)主要為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù)。管理層強(qiáng)調(diào)，“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資”與其他私募基金不同之處在于，領(lǐng)展計(jì)劃投入更多的資金與其他投資者共同投資，目的是使領(lǐng)展與他們的利益保持一致，以增加他們的信心。

領(lǐng)展管理層透露，“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資”的所有準(zhǔn)備工作都已做完，與私募基金管理有關(guān)的文件和架構(gòu)都已縷清，“我們?cè)谛录悠隆闹�、日本增加了投資團(tuán)隊(duì)人手”，至于所籌資金規(guī)模、目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模由于法律原因暫不方便透露，未來(lái)會(huì)在適當(dāng)時(shí)機(jī)予以披露。