2023年的中國商業(yè)地產(chǎn)，在變化中開局。

客流逐步復蘇，誰能在尚且蒙著“迷霧”的消費市場中贏得更有競爭力的份額，成為一個新的命題。

與此同時，國家發(fā)改委提出優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，也在釋放新的信號：運營能力扎實的企業(yè)、項目，將優(yōu)先收獲政策紅利。

多重因素之下，更豐富的變化正在企業(yè)、項目層面發(fā)生——夯實內(nèi)功，既要抓住市場復蘇的先機，也要讓自身商業(yè)模式與行業(yè)金融新紀元有序接軌，從而擴大長期競爭優(yōu)勢。

01

變革決心：

從戰(zhàn)略升級到產(chǎn)品線亮相

今年3月，越秀商管升級“一核兩翼”資管戰(zhàn)略。一個月后，又一場發(fā)布會，讓業(yè)界再次看到這家企業(yè)的變革決心與行動力。

4月26日，“悅勢共聚 匯見新生”越秀商管悅匯廣場品牌見面會暨招商發(fā)布會在佛山南海成功舉辦，吸引了140多個人氣品牌及主流媒體代表親臨現(xiàn)場，共同見證越秀商管全新“悅匯廣場”品牌亮相及其代表項目悅匯廣場·南海煥新升級新章。

發(fā)布會上，越秀商管聯(lián)席總裁朱文環(huán)分享了越秀商管最新的“3+2”業(yè)態(tài)布局與運營管理面積超730萬㎡的最新商業(yè)版圖，而更重要的，是圍繞這張版圖形成具有市場感召力的品牌效應(yīng)、平臺效應(yīng)、綜合體效應(yīng)，為資產(chǎn)升值筑牢基礎(chǔ)。

對越秀商管來說，凸顯品牌效應(yīng)的重要舉措之一，就是打造具有辨識度、定位清晰的產(chǎn)品線。

作為越秀商管資管戰(zhàn)略升級后首個煥新升級項目，也是“悅匯廣場”產(chǎn)品線的首發(fā)作品，將于今年12月重磅煥新亮相的悅匯廣場·南海，是越秀商管發(fā)揮品牌效應(yīng)的關(guān)鍵項目之一。

悅匯廣場·南海項目負責人崔冰在發(fā)布會現(xiàn)場對項目slogan“趣享新生活”的闡述，也牽引出越秀商管培育“悅匯廣場”產(chǎn)品線的感性思考：回歸商業(yè)原點，一個商業(yè)項目的資產(chǎn)價值與品牌效應(yīng)落到根本之處，是為人們帶來真實的價值。

02

37萬會員引發(fā)的思考：

用長期主義策略回應(yīng)城市的向好性

悅匯廣場·南海此次煥新升級，第一步就是對城市、商圈、消費客群的價值發(fā)現(xiàn)，這個過程牽引出一組數(shù)據(jù)：悅匯廣場·南海會員人數(shù)37萬，會員消費占比35%，核心活躍會員占比80%，年齡26-35歲，恰好是城市消費的中堅人群，足見項目所在區(qū)位的商業(yè)價值與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

在大本營廣州之外，越秀商管深耕粵港澳大灣區(qū)的第二站，就是佛山。這座GDP破萬億、商業(yè)總體量近千萬平方米的城市，一直緊跟深圳、廣州，存在感極強。

而悅匯廣場·南海位于佛山市禪桂商圈、屬地鐵廣佛線桂城站上蓋，銜接桂城、禪城兩大核心商務(wù)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢極具競爭力。

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，項目車行10分鐘范圍內(nèi)囊括近80萬居住人口和60萬辦公人口，客群基礎(chǔ)實力深厚，廣佛地鐵日均近50萬客流帶來的眾多廣佛候鳥更是潛力巨大的“客群流量”。

TOD屬性，給這個項目帶來可持續(xù)的長期優(yōu)勢——項目與地鐵廣佛線桂城站多個出口無縫接駁，未來還將連通佛山地鐵3號線。

區(qū)位數(shù)據(jù)足以佐證越秀商管當年落子佛山的戰(zhàn)略眼光。如今，軌道交通的延伸，為悅匯廣場·南海帶來延長輻射半徑的可能性，加上佛山培育建設(shè)區(qū)域消費中心城市、禪桂商圈打造佛山核心商圈的多重背景，再次觸動越秀商管的商業(yè)敏感。

“無論城市宏觀經(jīng)濟、商業(yè)發(fā)展，還是人們對品質(zhì)生活的追求，都能看出佛山是一座發(fā)展向好的城市”，越秀商管的進一步研判是，“佛山即將迎來新一輪商業(yè)迭代，比肩一線城市的商業(yè)品質(zhì)與服務(wù)水平，才契合這座城市的向好性�！�

此次悅匯廣場·南海調(diào)整升級，越秀商管提出“陪伴且有趣”的商業(yè)主張，既是對本土消費品質(zhì)需求的重視，更以戰(zhàn)略目光看齊一線城市的商業(yè)服務(wù)與服務(wù)水平，足見這家企業(yè)的長期主義考量。

03

重構(gòu)空間價值：

打磨幾十套設(shè)計方案

兼顧商業(yè)價值與情緒價值

圍繞悅匯廣場·南海8.6萬㎡商業(yè)空間的價值發(fā)現(xiàn)，越秀商管先后打磨了幾十套設(shè)計方案，除了規(guī)劃簡單明了的環(huán)型動線、規(guī)避冷區(qū)與死角，還要做到“不打斷品牌展示面”。

除了賦能商戶，悅匯廣場·南海挖掘空間價值的另一個重點是，加載“陪伴且有趣”的體驗場景，為消費者提供情緒價值。

連接A座與B座的游逛動線，除了設(shè)計鱷魚樂園親子互動區(qū)和超大戶外游樂場外，還將繼續(xù)加載新的體驗場景，讓消費者在游逛過程中收獲更多新鮮體驗。

B座戶外廣場打造了1000㎡“日咖夜食”主題街區(qū)，再加上“有咩市”主題活動的運營加持，已成功圈粉當?shù)叵M者，“聽著懷舊港樂，簡單的烤串和茶飲，有些人就能在這里待三四個小時”。

消費者偏好也隨之明確——“人是需要陪伴和交流的”，“佛山消費者喜歡戶外體驗”。接下來，悅匯廣場·南海B座戶外廣場還將進一步放大“小微醺”氛圍，創(chuàng)造更多親朋好友歡聚場景。

A座戶外廣場將打造“藝術(shù)快閃”街區(qū)，組合個性化快閃與藝術(shù)展，計劃于2024年夏季亮相。

與地鐵接駁的下沉廣場將升級打造寵物友好型陪伴空間，加載“毛孩子日”等主題活動，進一步提升社交價值。

04

突破物理空間局限：

讓A、B座講出自己的商業(yè)故事線

面對A、B座獨特的物理空間特性，越秀商管經(jīng)過深入的客群洞察和商業(yè)內(nèi)容調(diào)研分析，設(shè)計A座聚焦家庭生活、B座側(cè)重商務(wù)生活，讓兩座建筑講述不同的故事線，用陪伴、關(guān)愛的情感路線串聯(lián)起“趣享新生活”的項目slogan，連接消費者。

無論出于何種差異化打法，“陪伴且有趣”的項目主張，始終貫徹在項目煥新的細節(jié)中。在崔冰看來，佛山是家庭觀念比較重的城市，注重生活、親子互動、商務(wù)社交、甚至寵物的陪伴。

結(jié)合周邊家庭客群追求高品質(zhì)、兼顧性價比的需求，項目在業(yè)態(tài)規(guī)劃上圍繞親子做強、零售做精、餐飲做優(yōu)、配套做齊等方向展開，計劃增加運動零售、品牌餐飲、主題集合店、文化藝術(shù)、體育運動和娛樂休閑等多元商業(yè)內(nèi)容。

就項目基因而言，開業(yè)7年，已沉淀了兒童教培的氛圍基礎(chǔ)，擁有一批粘性極高的家庭會員，也正因此，項目在本次煥新升級時，提出要進一步完善全內(nèi)容家庭親子互動業(yè)態(tài)，提升現(xiàn)有兒童業(yè)態(tài)的品質(zhì)，增加兒童娛樂品類。

何謂“全內(nèi)容”？即在細分品類盡可能做全，同品類里精選頭部優(yōu)質(zhì)品牌，這不僅避免了場內(nèi)品牌同質(zhì)化，也給消費者提供更豐富的體驗。

項目還主張營銷活動與兒童消費深度融合，例如協(xié)同品牌商戶，為周邊小太陽家庭推出兒童教育VIP沙龍，建立有機融合的家庭親子互動生態(tài)。

這個“生態(tài)”也兼顧家長需求，項目計劃在兒童業(yè)態(tài)中穿插“解放家長”的體驗，例如引進瑜伽、美甲、健身、咖啡等，“當孩子在學英語、武術(shù)時，父母也能有悅己體驗”。

此外，對家庭消費而言，餐飲是必不可少的業(yè)態(tài)之一。項目計劃引進“高品質(zhì)餐飲+性價比特色美食”品類組合，帶來粵菜、川菜、火鍋、燒烤、西餐、日料和融合菜多維結(jié)合，豐富客群的選擇。

05

策略思維全維度賦能項目運營

打造商業(yè)價值新爆點

在發(fā)布會現(xiàn)場，越秀商管也通過“越秀零售商業(yè)策略”的分享，進一步對外界詮釋如何通過“產(chǎn)品力、招商力、運營力和服務(wù)力”四大能力的全維提升為商業(yè)資管賦能。

這意味著，在今年3月升級“一核兩翼”資管戰(zhàn)略之后，這家企業(yè)為逐步釋放品牌效應(yīng)、平臺效應(yīng)和綜合體效應(yīng)呈現(xiàn)，已制定了一套全面提升綜合運營能力的標準體系。

以“做實產(chǎn)品，做優(yōu)內(nèi)容”為策略，越秀商管將圍繞“產(chǎn)品動線-物業(yè)硬件-空間價值”

以“三位一體”資管模式提升產(chǎn)品力；同時以協(xié)同拓展共創(chuàng)機制與共贏相扶機制構(gòu)筑品牌共榮體，建立“重點客戶資源庫”，打造“戰(zhàn)略合作伙伴圈層”，煉就可持續(xù)的招商力；以“運營導向，以客為尊”為策略，越秀商管已將SOP標準體系升級至2.0版，夯實運營力持續(xù)提升現(xiàn)場經(jīng)營品質(zhì)及服務(wù)；圍繞“以客為尊”理念，越秀商管不僅制定了服務(wù)標準體系，也將構(gòu)筑資源協(xié)同平臺，持續(xù)賦能服務(wù)力提升。

在悅匯廣場·南海，一系列提升產(chǎn)品力、招商力、運營力、服務(wù)力的標準體系已逐步落地。諸多細節(jié)提前透露出，這個項目不僅是“悅匯廣場”產(chǎn)品線的首發(fā)作品，也將是越秀商管零售商業(yè)策略全面落地的集大成之作。

悅匯廣場·南�！翱偨�(jīng)理熱線”開通后，被崔冰列入“工作優(yōu)先級”，曾創(chuàng)下“2分鐘內(nèi)解決商戶反饋事項”的記錄。

在崔冰看來，“有品質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)，有溫度的運營管理”不是停留在招商手冊上的口號，“要讓市場看到我們扎實做事的態(tài)度和行動力”。

標桿店鋪養(yǎng)成計劃提出后，悅匯廣場·南海的運營精細化也被推向新臺階，品牌店長沙龍、貨品建議、團購促銷等賦能品牌業(yè)績提升的舉措相繼落地，帶動標桿門店業(yè)績提升。

會員精細化運營方面，越秀商管“悅享會”會員體系平臺，與越秀集團大會員系統(tǒng)“悅秀會”等級、權(quán)益積分打通互聯(lián)，實現(xiàn)會員身份互認、積分通兌等“一站式生活場景服務(wù)”。

全面打通后的“悅享會”，成為連接會員與商戶、線上與線下、業(yè)務(wù)單元與商戶聯(lián)盟的重要紐帶。私域流量池的全面擴容，為悅匯廣場·南海做實“線上線下”雙平臺、賦能商戶業(yè)績提升帶來更大的施展空間。

線下，悅匯廣場·南海系列主題活動將細化出3種不同模式：對于周年慶、新年、圣誕，以及悅潮節(jié)、悅購節(jié)、悅食節(jié)等自有活動IP，將以“項目搭臺，商戶唱戲”模式，整合全業(yè)態(tài)、全商家資源，打造最強聚客效應(yīng)；依托傳統(tǒng)節(jié)日節(jié)慶策劃的區(qū)域級營銷事件，將以品牌周、業(yè)態(tài)節(jié)等形式落地；對于商戶自創(chuàng)活動，將以“項目造勢，商戶唱主角”模式，為商戶提供流量入口的最大支持，擴大品牌活動影響力。

除此之外，“以客為尊”的服務(wù)力也將體現(xiàn)在消費端。

對電商模式的新一輪思考，讓越秀商管再次明確線下空間品質(zhì)體驗無法被替代的價值感。全新的服務(wù)標準也是悅匯廣場·南海此次升級的重點之一，將在2023年推進逐步落地。

06

鏈接強大母公司資源體系

打造更可持續(xù)的商業(yè)潛力

隨著發(fā)布會進入尾聲，不難感受到，悅匯廣場·南海不僅關(guān)乎 “悅匯廣場”產(chǎn)品首作的高光亮相，也是越秀商管戰(zhàn)略升級的映射。

戰(zhàn)略升級是這家企業(yè)的新起點，越秀商管將在踐行使命——“可持續(xù)地創(chuàng)造、保持、提升資產(chǎn)價值”的過程中，抵達企業(yè)愿景：成為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先的專業(yè)化資產(chǎn)管理機構(gòu)。

從承擔起廣州市政府關(guān)于打造5.2平方公里天河建設(shè)區(qū)的歷史重任，到深度參與廣州新中軸線地標建筑群及城市商圈的建設(shè)，越秀商管作為越秀地產(chǎn)踐行“商住并舉”戰(zhàn)略的重要商業(yè)板塊，已深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域40年。

商業(yè)布局覆蓋粵港澳大灣區(qū)、華中、華東三大區(qū)域，深耕北京、廣州、武漢、上海、杭州等核心城市，形成“3+2”業(yè)態(tài)布局（即為，3大核心業(yè)態(tài)：寫字樓、零售商場、酒店公寓；2大輔助業(yè)態(tài)：專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)園），構(gòu)筑了“國金、環(huán)貿(mào)、悅匯和財富”四大品牌形象，成功打造了廣州IFC國金天地、廣州ICC環(huán)貿(mào)天地等全國標桿項目。

未來5年，越秀商管在營項目可釋放的租賃使用面積達17萬㎡；增量項目更是潛力巨大，在一、二線城市核心區(qū)位的籌備期項目將帶來25萬㎡可租賃實用商業(yè)面積。

其中，定位為“城市地標綜合體”的IFC國金系列，將在2023年6月帶來全新項目——武漢越秀IFC國金天地，以“MALL+BLOCK”模式，詮釋多元生活美學社交場與全時潮流先鋒新領(lǐng)地的融合。

定位為“城市CBD核心綜合體”的ICC環(huán)貿(mào)系列，計劃于2025年呈現(xiàn)全新項目——西安ICC環(huán)貿(mào)天地，打造西安首例陸空TOD樞紐型綜合商務(wù)旗艦。

基于40年沉淀積累，越秀商管更是擅長如何基于母公司優(yōu)勢，形成更大的“越秀生態(tài)圈”，為商業(yè)資管帶來更多想象和潛力。

越秀集團1985年成立于香港，旗下控有越秀資本、越秀地產(chǎn)、越秀交通基建、越秀房托、越秀服務(wù)和華夏越秀高速REIT等六家上市平臺，形成以金融、房地產(chǎn)、交通基建、食品為核心產(chǎn)業(yè)，造紙等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和未來可能進入的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，總資產(chǎn)規(guī)模9652億元。

越秀地產(chǎn)作為2022年全國TOP20房企銷售額正增長企業(yè)，更是擁有超2800萬㎡的可觀總土地儲備，為商業(yè)發(fā)展提供更多沃土。

可以預(yù)見，隨著越秀商管持續(xù)踐行越秀地產(chǎn)“商住并舉”戰(zhàn)略，其將以“3+2”業(yè)態(tài)布局更有效銜接越秀集團的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建更強大的平臺效應(yīng)和越秀資源生態(tài)圈，促進商業(yè)上下游創(chuàng)新發(fā)展。

商業(yè)項目煥新升級是城市商業(yè)迭代繞不開的命題，也是資產(chǎn)管理提升資產(chǎn)價值的核心一環(huán)。相信在越秀集團和越秀地產(chǎn)的強大實力護航、自身內(nèi)功修煉以及外部強大資源鏈接下，越秀商管將以悅匯廣場·南海為樣本，為城市商業(yè)迭代升級和美好生活運營，帶來更多理想范本和思考。